Как купить участок под строительство дома?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить участок под строительство дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

• ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
• ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
• СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.

От расположения участка будет зависеть комфорт проживания на нем. От чего нужно отталкиваться, выбирая район:

• Удаленность от города. Если вы работаете удаленно или не собираетесь часто посещать свой участок, то переплачивать за близость к городу не обязательно. Но выбирая участок для переезда на ПМЖ с постоянной нуждой ездить в город, расстояние играет роль. Например, от наших коттеджных поселков можно доехать до центра Тюмени всего за 20 минут.

• Инфраструктура вокруг. Обязательно оцените благоустройство: что есть в поселке, какие поселки есть рядом, есть ли остановка общественного транспорта и прочее. Самым комфортным вариантом для проживания будет коттеджный поселок. В большинстве случаев он изначально уже обладает базовой инфраструктурой для жизни и готовыми необходимыми коммуникациями.

• Экология. К изучению обстановки также относится и отслеживание загрязняющих объектов вокруг (фабрики, фермы, мусорные полигоны). Все это напрямую повлияет на чистоту воздуха, земли, грунтовых вод. Не поленитесь также заглянуть в муниципальный генеральный план района — там вы сможете узнать не только о существующих объектах, но и том, какое строительство запланировано.

• Соседи. Перед покупкой участка неплохо было бы познакомиться с людьми, которые будут проживать рядом с вами.

Что нужно знать перед покупкой участка под ИЖС

Тот факт, что собственник купил землю, не означает, что на ней можно строить что угодно и как угодно.

Планы строительства, вплоть до расположения строений и деревьев должны соответствовать Земельному Кодексу России и действующим в стране СНИП 31.02.2001 года.

Принимая решение о покупке, нельзя впоследствии забыть про план на длительный срок, откладывая стройку на более позднее время.

Прежде чем совершить покупку участка под ИЖС, обязательно учтите, что в ближайшие три года придется начать строительные работы.

Нельзя строить все, что заблагорассудится. На участке должна быть жилая постройка, согласованная с администрацией в уведомительном порядке, строго в соответствии со строительными нормами и регламентами. Дом должен быть пригодным для постоянного проживания и подключен ко всем необходимым коммуникациям (свет, вода, газ).

Что советуют юристы при покупке, какие риски

В большинстве случаев земли, пригодные для ИЖС, продают на вторичном рынке, кроме случаев, когда ее выделяет государство или местная власть в рамках той или иной программы (для многодетных, военнослужащих, силовых ведомств, бюджетников).

Самостоятельно разобраться на рынке и купить земли под жилое строительство сложно. Лучше воспользоваться помощью риэлтора, который подскажет наиболее выгодные, удачные, перспективные места для покупки.

Опытные в земельном праве юристы советуют уделить особое внимание проверке перед покупкой земли:

• указанию в документах целевого предназначения «ИЖС»;
• грунта, рельефа, ландшафта и их соответствия под строительство жилья;
• инженерных коммуникаций – если их нет, собственнику земли придется их подключать самостоятельно, а это потребует дополнительных средств;
• наличие надежных подъездных путей – дороги должны быть доступны круглогодично, грунтовая дорога не самый хороший вариант;
• как поставлено коммунальное обслуживание – уборка территории, вывоз мусора, уборка снега и т.д.

Определяемся с коммуникациями

О том, как убедиться, что обещанные застройщиком коммуникации будут подведены, говорится в предыдущей главе. Но первое, что необходимо сделать – это понять для себя, какие коммуникации необходимы. Минимальный набор, по словам Сергея Мазенкова, — это дороги и электричество.

«Если участок покупается для постоянного проживания, обязательно наличие электричества и газа. В случае, если вы планируете приезжать на участок только в теплый период, газ необязателен, поскольку вам почти не придется отапливать дом», — говорит Татьяна Калюжнова.

Если же вы хотите использовать дом как всесезонную дачу, куда вы периодически будет приезжать зимой, но при этом выбираете негазифицированный поселок, обязательно обратите внимание, сколько киловатт электричества предусмотрено для каждого участка. По данным «ИРН-Консалтинг», в среднем на участок без подряда в поселках с газом на сегодняшний день выделяется 10 кВт электричества. Минимальная мощность, как правило, начинается от 5 кВт. «Могу сказать, что 5 кВт достаточно для освещения дома и нормальной работы бытовых электроприборов. Однако 5 кВт вам может оказаться недостаточно, чтобы предусмотреть минимальное отопление и обогрев воды в доме. Все зависит от размера дома, который вы планируете строить. В небольшом 50-70-метровом дачном домике удастся поддерживать тепло в помещениях в прохладные дни весны и осени, а также обогревать воду даже электричеством с выделенной мощностью 5-6 кВт. Для дома более 100 кв. м этой мощности будет недостаточно».

Проблема с водой и канализацией решается относительно легко: для водоснабжения прорывают скважину, а для канализации устанавливают септик. Поэтому эти коммуникации не обязательно должны быть централизованными. Цена вопроса – примерно 200 000 – 300 000 руб.

Обязательно стоит учесть, что коммуникации обычно подводятся к границам участка, доводить их до дома приходится самостоятельно. «Подведение электричества от границ участка в дом стоит очень недорого, порядка 5-15 тысяч в зависимости от района, аппетитов подрядчика и потребности собственника (однофазное или трехфазное электричество, количество точек подключения). Дороже обходятся расходы по заведению газа в дом – до 100–150 тысяч рублей. В эту сумму входит установка необходимого оборудования, соответствующие работы должны производиться специализированными организациями», — говорит Сергей Мазенков. По словам Татьяны Калюжновой, подключение дома к газу может обойтись существенно дороже – до 300 000 – 500 000 рублей.

Особенности земель под индивидуальное жилищное строительство

На землях ИЖС можно строить собственный дом, который не должен быть больше трёх этажей. Официально прописаться в нём может только одна семья. Участок для ИЖС, как и любая форма собственности, имеет свои плюсы и минусы.

Преимущества:

1. Владелец участка становится полноправным его владельцем и не зависит от садовых товариществ.
2. Земли данного типа подразумевают возведение частного дома или коттеджа, соответственно имеют наибольшую рентабельность на рынке недвижимости.
3. Государство старается поддерживать частное малоэтажное строительство, поэтому после покупки участка, можно воспользоваться одной из действующих программ по оказанию помощи.
4. ИЖС предполагает наличие дорог и различных коммуникаций, за состоянием и работоспособностью которых следит государство.
5. После приобретения участка, его новый собственник имеет право рассчитывать на налоговый вычет.
6. Участок под ИЖС надёжным активом, поэтому большинство банков разрешают использовать его в качестве залога, при оформлении заявки на кредит.

Как купить долю земельного участка

Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?

Межевание проводят на основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки.

Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:

1. Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2. Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3. Иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Срок действия разрешения

По закону начало строительных работ должно начаться не позднее трёх лет после её приобретения. Согласно статье 284 Градостроительного Кодекса место для строительства должно использоваться только по своему целевому назначению.

Если за это время земля должным образом не используется, то есть строительство жилого здания не началось, есть риск его безвозмездного изъятия государством. Этот период не включает время его освоения, периоды, когда использование было невозможным по не зависящим от владельца причинам.

Обязательно уведомление владельца о ненадлежащем использовании и предоставление необходимого времени для исправления ситуации. Часто достаточно строительства фундамента или даже вагончика для инструментов, чтобы «застолбить» участок, объявив его осваиваемым.

Получив разрешение на строительство по индивидуальному архитектурному плану, или уведомив о его начале соответствующие ведомства, можно не беспокоиться десять лет, обычно предусмотренных на сооружение жилого дома по законодательству.

Чем хорош или плох такой участок?

Преимущества:

• удачное расположение – зачастую это район, имеющий развитую полноценную инфраструктуру (магазины, школы, поликлиники и прочие необходимые места);
• мало условий и правовых ограничений для осуществления строительства;
• целевое назначение допускает участие землевладельца в специальной госпрограмме, помогающей людям строиться;
• получить адрес и прописку несложно;
• разрешение использовать готовый дом как предмет имущественного залога в оформлении ипотеки.

Недостатки:

• размеры надела всегда ограничиваются государством;
• законодательный проект оговаривает срок, за который новый владелец обязан выполнить обустройство приобретенной территории (3 года);
• налог за ИЖС выше, хотя, когда строительные работы все будут завершены, гражданин вправе рассчитывать на вычет;
• жилищный кодекс налагает определенные требования на размер и расположение возводимого дома, если будут допущены какие-то нарушения, строение признают самовольным и вынудят либо исправить его, либо снести;
• максимальный срок, допускаемый законодательством для возведения полноценного дома – 10 лет, если гражданину в итоге не удастся использовать полученную территорию вовремя, налог автоматически удвоят.

Нельзя сказать, что приобретение земли даст человеку только права землевладельца. Нет, у него появится ряд конкретных обязательств. И отказ выполнить какое-нибудь из них повлечет различные неприятные последствия. Штрафы, увеличение налогов, изъятие собственности. Кадастровая палата осуществляет полноценный контроль за использованием всех наделов согласно инструкции. Особенно, если участок приобретен гражданином бесплатно.

Как оформить в аренду

Здесь заинтересованному человеку сначала нужно выиграть специальный конкурс, предложить администрации (владельцу территории) лучшую цену, дополнительно можно предоставить готовый проект будущего дома, если есть.

Предварительно администрация составляет подробное объявление и размещает его в местных СМИ (газете, радио), что осуществляется предоставление желающим в аренду таких-то участков. Заинтересованные лица начнут предлагать цену, победителем станет автор лучшей стоимости (наиболее привлекательной).

После чего администрация составит (сама или с посредником) договор аренды с выигравшим лицом. Новый землепользователь получит 2 отдельные папки с основными документами. Одну предоставит Росреестру (или МФЦ), чтобы зарегистрировать надел, вторую – архитектурному департаменту с БТИ, где получит соответствующее разрешение на будущее строительство.

Как выбрать земельный участок под строительство дома

Чтобы приобрести земельный надел для возведения капитального жилого строительства для индивидуального размещения семьи на постоянной основе, необходимо принимать во внимание следующие особенности:

• Изучите окрестности земельного участка на предмет обнаружения источников вреда для здоровья: Расположение технических объектов обрабатывающей промышленности;
• Наличие заводов поблизости;
• Наличие сточных или канализационных коллекторов;
• Определите уровень радиационного фона на участке земли, возьмите грунт на исследование на предмет выявления вредных веществ;
• Убедитесь, что участок не попадает в поле действия ЛЭП;

Ошибки при выборе отвертки

1. Выбора ширины паза. Если выбирается параметр наконечника отвертки меньше самого крепежа, то в таком случае будет происходить тяжелая прокрутка, в случае использование крестообразной, излом зубьев и паза крепежа.
2. Выбора толщины. Если толщина меньше размера крепежа, прокрутка будет не четкой, возможны дополнительные усилия при проворачивании. При большей величине, наконечник отвертки просто не войдет в паз.
3. Выбор материала рукоятки. Пластиковое покрытие при длительной работы, будет вызывать проскальзывание и натирание рук. Прорезиненная основа поможет эти дефекты устранить.
4. Выбор самого наконечника. Для надежного процесса работы, необходимо использовать только наконечник для конкретного крепежа. В противном случае, качество работ будет низкое и затратное.

Похожие записи:

• Новые правила проведения медосмотров с 2022-2023 года
• Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ при продаже автомобиля – версия 2023 года
• S7 Airlines возврат билетов: правила, условия, тарифы