Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка с недвижимостью с оплатой за счет средств материнского капитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В тексте договора обязательно должны быть прописаны условия о предмете сделки, продажной цене имущества, данные о гражданах, сохраняющих право пользования домом даже после продажи. Также важно учесть, что, если участок, на котором расположен дом, принадлежит продавцу не на праве собственности, в соглашении обязательно указываются вид и основания возникновения права (например, пожизненное наследуемое владение).
Расчеты по сделке при покупке дома за материнский капитал
Поданное покупателем заявление о выдаче сертификата рассматривается Пенсионным фондом РФ в течение десяти дней (до 2021 года на это уходил месяц). В случае одобрения заявления на перевод средств отводится еще пять рабочих дней. Это важно учитывать при заключении сделки, особенно продавцу, который получит свои деньги с задержкой. Кроме того, важно учитывать, что расчет возможен только через банк: получить материнский капитал наличными нельзя.
Перед покупкой дома за маткапитал стоит обратить внимание на то, что если впоследствии (через год, два и т.д.) покупатель захочет продать недвижимость, то на сделку потребуется получить согласие органов опеки и попечительства, так как сособственниками такого дома станут несовершеннолетние граждане. Также важно отметить, что если участок, на котором находится дом, принадлежит продавцу на праве собственности, то дети должны стать собственниками не только доли дома, но и доли земельного участка, пропорциональной приобретаемой доле в доме.
Какие документы потребует орган при оформлении материнского капитала
С 1 января 2007 года по 31 декабря 2019 года право получить маткапитал появлялось с рождением или усыновлением семьей второго ребенка. С учетом всех индексаций установлен номинал в 483 882 рубля.
В январе 2020 года государство изменило правила пользования материнским капиталом и решило продлить этот проект до конца 2026 года. Теперь семьи могут претендовать на господдержку после рождения первого ребенка. Возможно также получение дополнительной суммы, равной 155 550 рублям. В целом семья получит 639 431 рубль, если:
- С 2020 по 2026 год в семье родились двое детей.
- Первый ребенок родился до 2019 года, а второй — в 2020 году и далее. Но при условии, что первый ребенок родился до начала программы господдержки, а второй — в 2020 году и позже, то маткапитал они получат только 483 882 рубля.
- С 2020 года по 2026 был рожден третий или последующие дети, несмотря на то, что первые дети родились до 2007 года. Этот пункт действителен при условии, что семья ранее не обналичила сертификат.
Изменения коснулись и порядка получения материнского капитала. В марте 2020 года его начали выдавать в электронном формате. Загс самостоятельно направляет данные ребенка и его родителей в ПФР для оформления маткапитала. Если у родителя-владельца сертификата есть зарегистрированный личный кабинет на одном из сайтов: ПФР или Госуслуги, через 15 дней туда поступят документы — сертификат и уведомление о его выдаче.
Родители, которые не зарегистрированы на этих платформах, подают заявку лично в ПФР или в МФЦ.
Документы на усыновленного ребенка есть только у приемных родителей. По этой причине, для таких семей порядок оформления сертификата остается прежним.
Какие документы должны предоставить родители для получения сертификата:
- паспорт владельца сертификата;
- свидетельства о рождении на всех детей (для усыновленных — свидетельства об усыновлении);
- документы законного представителя или доверенного лица (паспорт и доверенность).
Право на первоочередное владение сертификатом принадлежит маме. Однако в определенных ситуациях маткапитал выдают на имя отца или усыновителя, если:
- отец — единственный усыновитель второго ребенка;
- мама умерла или ее лишили родительских прав.
Какие бумаги нужны, чтобы использовать материнский капитал на покупку квартиры
Какой бы способ приобретения недвижимости вы не выбрали, необходимо собирать документы. Сделка требует наличия:
- паспорта матери или отца (если он единственный родитель);
- сертификата о праве на господдержку;
- выписки о введении жилплощади в собственность;
- нотариального обязательства;
- удостоверения личности второго супруга (при оформлении только на одного человека);
- справки о смерти матери (если отец – заявитель);
- свидетельства о браке;
- сведений об оставшейся (неуплаченной продавцу) сумме при ее наличии;
- заявления о применении денег из Пенсионного фонда.
Какой должна быть дача
Сам дачный дом должен быть пригодным для постоянного проживания, чтобы в нем можно было прописаться. Кроме того, такое строение должно соответствовать ряду требований, установленных градостроительными нормами. А именно:
- дом должен быть отдельно стоящим зданием, а не пристройкой к другому объекту, и состоять из комнат, в том числе предназначенных для бытовых нужд (санузел, кухня и т. д.);
- у дома должны быть крепкий фундамент, несущие стены и крыша, надежные инженерные системы (водоотведение, отопление, электричество) — все признаки капитального жилого дома, который подходит для круглогодичного проживания;
- он должен быть высотой не более 20 м или не более трех этажей;
Куда обращаться и сроки получения
Первое куда нужно обратиться это в Пенсионный Фонд по месту регистрации и подать заявления. Помимо этого до полного завершения сделки может потребоваться консультация таких специалистов:
- риелтора – для выбора дома;
- нотариуса – для чистоты сделки;
- кредитных специалистов – для получения средств для выплаты оставшейся суммы.
Если будет подобрано хорошее жилье, то весь процесс может продлиться не более 4 месяцев, без учета перевода средств продавцу. При желании этот процесс можно сократить до 2-3 месяцев.
Для приобретения дома за материнский капитал нужно грамотно составить договор купли-продажи. Этот договор можно составить в свободной форме или у нотариуса.
При его составлении самостоятельно нужно учитывать, что в нем должна быть следующая информация:
- сумма сделки (стоимость дома и участка при наличии);
- счет продавца для доплаты, если это необходимо;
- сумма доплаты и срок ее погашения (при необходимости);
- реквизиты банка счета продавца;
- личные данные всех приписанных в доме.
Условия выдачи документа
Оформить сертификат на материнский капитал родители могут в форме обычного документа или электронного образца. Обе формы имеют одинаковую юридическую силу.
Для оформления государственной поддержки необходимо обратиться в региональное отделение Пенсионного фонда России.
Это можно сделать несколькими способами:
- лично в отделении ПФР;
- через портал «Госуслуги»;
- в многофункциональном центре – МФЦ;
- почтовым переводом по адресу регионального Пенсионного фонда РФ.
Требования к объекту недвижимости
Чтобы купить дом на материнский капитал, объект недвижимости должен соответствовать определенным условиям:
- Иметь комнаты, пригодные для проживания.
- Включать в себя определенные для территориальной единицы удобства. Если собственность приобретается в деревне без общего газоснабжения, допускается отсутствие услуги непосредственно на объекте. Нельзя покупать дома без электричества, отопления и оконных проемов (вентиляции). В развитых районах все удобства (в том числе водоотведение, канализация) должны находиться внутри объекта. Требования к собственности, пригодной для проживания, прописаны в ст. 15 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ.
Покупать дом за мат. капитал разрешено только на территории РФ. Правило прописано в п.15 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 №862.
Допускается наличие хозяйственных пристроек на территории. Определенные условия при покупке жилого дома установлены в том числе для земельного участка, на котором он построен.
Земельный участок должен быть предназначен для:
- ИЖС. Подразумевается постройка дома высотой не более 3 этажей;
- ЛПХ – объекта для развития личного подсобного хозяйства. Жилой комплекс также не должен превышать 3-этажные здания;
- изолированной постройки. Это обособленный объект, который имеет совместную стену с другим домом. Требования к недвижимости: постройку запрещено разбивать на несколько квартир.
Подводные камни и схемы мошенничества
Следует запомнить, что любые схемы обналичивания материнского капитала являются незаконными и преследуются органами власти. Если будет выявлен факт обналичивания бюджетных средств, то сделку аннулируют, дом вернут продавцу, а деньги изымут.
Широкую практику получили схемы обналичивания через приобретение строящегося жилья. Поскольку долю выделяют только после получения готовой квартиры в пользование, недобросовестный владелец может в период со дня оплаты ДДУ через сертификат и до момента вступления в права собственности перепродать будущую квартиру по переуступке.
Если после такой сделки будет обнаружено нарушение прав окружающих, сделку аннулируют через суд, а пострадавшей стороной окажется покупатель по переуступке. При заключении договора переуступке покупатель должен очень внимательно проверить основание приобретения прав продавцом.
Однако случается и так, что граждане, ничего не подозревая, попадаются на уловки мошенников. Под видом законного обналичивания сертификата мошенники принимают предоплату и исчезают. Граждане остаются ни с чем.
Оформление недвижимости, приобретенной за счет МК
В соответствии с действующими на сегодняшний день законами России, жилплощадь, купленная с использованием средств материнского капитала, должна быть оформлена на всех членов семьи, включая детей. Если после приобретения такого рода недвижимости в семье появился еще один ребенок, он также имеет полное право на его долю. В связи с этим доля на каждого члена семьи может быть уменьшена.
А вот гражданский супруг собственника материнского капитала не имеет права претендовать на долю недвижимости, купленной с привлечением МК. Причем такое право у него не появляется даже в том случае, если он является биологическим родителем ребенка.
Дети, проживающие в семье, купившей имущество при помощи материнского капитала, в обязательном порядке должны быть включены состав собственником жилья. В том случае, если родители приняли решение проигнорировать данный факт и не записать детей, как собственников жилья, они могут быть наказаны в соответствии с законом. Более того, пока каждый из членов семье не будет включен в состав собственников жилья, продать такую недвижимость не представляется возможным. Такая сделка попросту не будет зарегистрирована на государственном уровне.
Кроме всего прочего, необходимо также соблюдать следующие правила:
- общая площадь нового жилья семьи должна быть не меньшей, нежели та, что была приобретена с привлечением материнского капитала;
- материально техническая база нового жилья не отличается в худшую сторону от продаваемой недвижимости;
- доля каждого ребенка в новом доме – не меньше, нежели была в недвижимости, приобретенной за счет МК, которую решили продать.
В связи с этим, прежде чем продать недвижимость, приобретенную с привлечением МК, необходимо будет представить информацию о новом доме, в котором семья будет проживать после продажи. Если хотя бы один пункт не удовлетворит требования органов опеки, в продаже такой недвижимости может быть отказано.
Когда происходит покупка жилья с задействованием денежных средств, выделяемых государством, то сделать это возможно двумя способами:
- используя ипотечные средства, если ребенку еще не исполнилось трех лет;
- когда ребенок достиг указанного возраста, можно использовать сразу договор.
Когда речь идет о заключении договора, первое, чем стоит заняться – поиск жилья, которое будет подходить семье. Лучше всего обратиться к вторичному рынку, так как больше вероятность найти жилплощадь, соответствующую всем требованиям. Можно купить дом и в садоводстве, но будет требоваться, чтобы он подпадал под все имеющиеся требования.
Далее потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход собственности. При этом стоит иметь в виду, то такое обращение возможно, если в соглашении не прописаны условия, согласно которым права перейдут только после того, как продавец получит полную стоимость недвижимости. Когда такие требования заложены, то нужно сначала обратиться в Пенсионный фонд.
Указанный орган рассматривает заявление, после чего переводит финансы человеку, реализующему квартиру.
Отвечая на вопрос: я хочу купить дом с использованием маткапитала, какие документы потребуются, стоит сказать, что в обоих случаях пакет бумаг будет, практически, одинаковым. В частности потребуется:
- сертификат;
- откопированный договор, по которому осуществляется купля-продажа;
- когда стороной договора выступает супруг владельца маткапитала, то его личная документация;
- документация, носящая личный характер;
- также потребуется оформить обязательство, согласно которому квартира будет поделена между всеми членами семьи (его нужно оформлять у нотариуса).
Когда предусматривается, что права на имущество перейдут только после того, как сумма будет полностью выплачена продавцу, то регистрация в Росреестре производится после указанной процедуры.
В течение полугода после оформления сделки потребуется исполнить обязательство и перевести жилье в режим общей собственности.
Роль опекунского совета
Без органов опеки провести продажу недвижимости, приобретенную за счет материнского капитала, невозможно. Согласие является обязательным документом для разрешения на проведение сделки. Органы опеки тщательно проверяют все обстоятельства дела.
Положительное решение может быть вынесено, если:
- жилищные условия будут улучшены в ходе сделки;
- новое место проживания будет иметь улучшенную инфраструктуру;
- экологическая обстановка в месте расположения приобретаемого дома будет благоприятной;
- в результате смены места жительства будет получена более оплачиваемая должность у родителей.
Выделяют и часто встречающиеся основания для отказа в выдаче разрешения.
Среди них можно отметить:
- приобретение объекта недвижимости в кредит, что приводит к ущемлению прав ребенка;
- покупку неоконченного объекта строительства;
- приобретение дома меньшего по площади, чем предыдущий;
- отсутствие бытовых благ в новом объекте (свет, вода, отопление и другие коммуникации).
Существуют случаи, когда согласие от органов опеки не требуется.
Участие в жилищном кооперативе
Если один из родителей вступает в жилищный кооператив или является его членом, то материнский капитал можно использовать для погашения вступительного или паевого взноса без оформления кредита или займа.
Это важно знать: Покупка квартиры в браке: на кого оформлять
Ч. 1 и ч. 5 ст. 47 закона № 215-ФЗ от 30.12.2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах» устанавливают, что право на покупку или строительство у члена кооператива появляется после того, как:
- внесено не менее 30 % от паевого взноса — это минимальный размер вступительного взноса;
- истек минимальный период внесения (со второго года работы кооператива он не может быть меньше 2-х лет).
Чтобы распорядиться материнским капиталом, в Пенсионный фонд нужно предоставить заявление и:
- Паспорт РФ владельца сертификата.
- Брачное свидетельство и паспорт супруга, если членом кооператива является он (вступает в него).
- Выписку из реестра членов кооператива. Если ее подать нельзя, то можно предоставить подтверждение подачи заявления на вступление либо решение о приеме.
- Справку о размере внесенного паевого взноса и об оставшемся остатке.
- Копию устава кооператива.
- Обязательство о выделении долей детям и супругу, заверенное нотариусом.
Покупка доли квартиры у родственников: возможно ли
Приобрести долю за счет средств материнского капитала у родных людей невозможно. При попытке совершить сделку держателя привлекают к уголовной ответственности за мошенничество, если даже человек не пытался обналичить деньги, а правда хотел приобрести часть имущества.
Доказать свою непричастность к мошенничеству сложно, но можно. Однако в предоставление бюджетных средств для приобретения доли все равно будет оказано.
Подобные правила действуют, так как совершение сделки не гарантирует получение держателем сертификата нового жилья. По факту в его личной жизни ничего меняется. Семья продолжает жить в привычной для нее обстановке, поэтому и выкупать долю им незачем.
Запомните! Приобретение доли в квартире у дальних родственников проблем не вызовет. Оформить сделку можно так же, как и приобретая целую квартиру.
Продажа дома, купленного за маткапитал
Законодательство России не запрещает перепродавать дом, который был куплен на средства материнского капитала. Однако стоит учесть, что если среди собственников жилья будут несовершеннолетние дети, для оформления продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства, которые защищают интересы несовершеннолетних граждан РФ. Основная задача органов опеки в данной ситуации – защитить имущественные права детей.
Если продаваемый дом был куплен на средства сертификата менее трех лет назад (с 2016 – меньше 5 лет), то с дохода, полученного от продажи, нужно будет заплатить подоходный налог в размере 13%. Согласно налоговому законодательству при продаже жилья стоимостью менее 1 млн. руб. можно воспользоваться имущественным вычетом, тогда эта сумма не будет облагаться налогом.
Если же на дом заключался ипотечный кредит, который на период продажи не закрыт, то потребуется получить согласие банка на перевод ипотеки на нового собственника. Только после этого можно будет получать согласие органов опеки на продажу дома.
Приобретение у родственников
Сложность приобретаемого дома за материнский капитал у родственников состоит в том, что подобные сделки – это самая распространенная схема обналичивания государственной помощи. Как известно, любые случаи и схемы получения наличных денег в счет МК преследуются по уголовному закону. Именно поэтому к сделкам с родственниками чиновники проявляют повышенный интерес.
Приобретение дома за маткапитал у родственников возможно, если:
- сделка не совершается только для вида и ее участники не ставят перед собой цели обмануть бюджет – иными словами, если стороны действительно хотят продать/купить дом;
- в процессе проверки сделки в ПФР не будет выявлено никаких подозрительных моментов в виде занижения суммы продажи или покупки на средства МК лишь части жилья.
Таким образом, купить дом у родителей на материнский капитал вполне реально при условии строгого соблюдения всех требований закона, особенно если дом в итоге полностью перейдет в собственность одной семьи.