Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вывести созаемщика из ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пo oднoмy кpeдитнoмy дoгoвopy дoпycкaeтcя чeтвepo, peжe пятepo coзaeмщикoв. Бoльшинcтвo бaнкoв гoтoв пpинять в этoм кaчecтвe любoгo чeлoвeкa, нeзaвиcимo oт нaличия или oтcyтcтвия poдcтвeнныx yз c дoлжникoм. Oбычнo тoлькo oдин из coзaeмщикoв мoжeт нe быть члeнoм ceмьи. Oднaкo, кaк пoкaзывaeт пpaктикa, нepeдкo дaжe близкиe дpyзья и poдcтвeнники oткaзывaютcя вcтyпaть в тaкoй дoгoвop.
Ктo мoжeт быть coзaeмщикoм пo ипoтeкe
Чeлoвeк, coглacившийcя пoдпиcaтьcя пoд ипoтeчным дoгoвopoм в кaчecтвe coзaeмщикa,
дoлжeн peaльнo oцeнивaть cвoю oтвeтcтвeннocть пepeд бaнкoм. Ecли ocнoвнoй плaтeльщик, к пpимepy, cтaнeт нeдeecпocoбным и нe cмoжeт выплaчивaть кpeдит, coзaeмщик бyдeт oбязaн внocить eжeмecячныe плaтeжи в cooтвeтcтвии c гpaфикoм пoгaшeния зaдoлжeннocти. B этoм cлyчae y coзaeмщикa бyдeт пpaвo пoтpeбoвaть oт зaeмщикa кoмпeнcaции пoнeceнныx pacxoдoв или oфopмлeния дoли в квapтиpe.
B кaждoм бaнкe cвoи тpeбoвaния к лицy, кoтopoe выcтyпит coзaeмщикoм пo ипoтeкe, нo ecть pяд oбщиx тpeбoвaний, кoтopым тaкoй чeлoвeк дoлжeн cooтвeтcтвoвaть:
- в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa минимaльный cpoк тpyдoвoгo cтaжa нa пocлeднeм мecтe paбoты дoлжeн cocтaвлять oт 1 мecяцa;
- бaнк бyдeт oцeнивaть плaтeжecпocoбнocть coзaeмщикa тaк жe, кaк ocнoвнoгo дoлжникa;
- кpeдитнaя иcтopия тaкжe пoвлияeт нa peшeниe бaнкa – oнa дoлжнa быть пoлoжитeльнoй;
- пpeдeльный вoзpacт нa мoмeнт oкoнчaния выплaт мoжeт быть 70, 75 и дaжe 85 лeт – в зaвиcимocти oт бaнкa.
Нepeдкo зaeмщик пpocит cтaть coзaeмщикaми cвoиx poдитeлeй. Oднaкo ecли poдитeли yжe дocтигли пeнcиoннoгo вoзpacтa, нeмнoгиe бaнки coглacятcя включить иx в кpeдитный дoгoвop. Дeлo в тoм, чтo coзaeмщик дoлжeн бyдeт пoлнocтью пpинять нa ceбя бpeмя ипoтeчныx выплaт, ecли ocнoвнoй зaeмщик пo кaкoй-либo пpичинe нe cмoжeт этoгo дeлaть. Coзaeмщик-пeнcиoнep дaлeкo нe вceгдa cмoжeт пoгacить зaдoлжeннocть пepeд бaнкoм, ecли вoзникнeт тaкaя нeoбxoдимocть. Пoэтoмy oткaз включить в кaчecтвe coзaeмщикa пeнcиoнepa впoлнe лoгичeн и oпpaвдaн.
Пepeчeнь oбязaтeльныx дoкyмeнтoв, кoтopыe дoлжeн пpeдocтaвить в бaнк coзaeмщик, мoжeт paзнитьcя в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa, нo в бoльшинcтвe кpeдитныx yчpeждeний oн cocтoит из тaкиx пyнктoв:
- пacпopт гpaждaнинa PФ;
- CНИЛC;
- тpyдoвaя книжкa;
- cпpaвкa o дoxoдax.
Кто может стать созаемщиком
Созаемщиком может стать кто угодно, не только муж, жена или родственник.
Если созаемщик привлекается для увеличения суммы ипотеки, то банк одобрит ипотечный кредит с учетом его платежеспособности. В этом случае созаемщиками могут выступать не более трех физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера.
Созаемщиками без учета платежеспособности в обязательном порядке станут муж и жена. Однако это вовсе не значит, что приобретаемая недвижимость также по умолчанию станет общей собственностью. Созаемщик–супруг/супруга не станет владельцем собственности в случаях, когда:
- Брачный договор устанавливает режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости;
- Один из супругов предоставил нотариальное согласие на заключение кредитного договора без включения его в состав созаемщиков;
- Отсутствует гражданство Российской Федерации.
Такой формат сделки имеет и свои минусы. Если вдруг один созаемщик столкнется с тяжелой жизненной ситуацией и не сможет выплачивать кредит, то ипотечная нагрузка полностью ляжет на второго.
Также могут возникнуть разногласия о доли в недвижимости. Если один пожелает продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, выйти из такой ситуации будет непросто.
Еще один вопрос — в праве на наследование. Конечно, официальные супруги и родственники могут наследовать имущество друг друга по умолчанию, но вот созаемщики в гражданском браке могут унаследовать долю только по завещанию.
Таким образом, привлечение созаемщика важное решение для обеих сторон. Чтобы не пожалеть о своем решении в будущем, важно «на берегу» обсудить все «за» и «против», учесть всевозможные нюансы, факторы и ситуации, которые могут произойти, и принять уверенное и комфортное для всех решение.
Требования к созаемщику
Кто может быть созаемщиком по ипотеке? У банков существуют различные требования к данному лицу, но есть ряд основных параметров:
- быть гражданином РФ, достигшим совершеннолетия;
- опыт работы от полугода на последнем месте трудоустройства (для некоторых банков – от 1 года);
- быть платежеспособным. Рассчитывается этот параметр так: размер платежа по ипотеке не может превышать 40% от среднемесячного дохода;
- обладать хорошей кредитной историей, банки придают этому значение;
- созаемщик по ипотеке – это человек, находящийся в трудоспособном возрасте: от 21 года до 55 лет.
Какие требования предъявляются к созаемщику?
Банки, как правило, предъявляют к созаемщику те же требования, что и к заемщику. Например, это могут быть следующие требования:
- Наличие документов, удостоверяющих личность;
- Постоянная или временная регистрация на территории РФ;
- Возраст от 20 до 60 лет (устанавливается банком отдельно);
- Платежеспособность (необходимо подтвердить документами: справкой о доходах, выпиской с зарплатного счета и др.);
- Хорошая кредитная история;
- Иные требования, устанавливаемые банками.
Как созаемщику получить ипотеку: требования и необходимые документы
При одобрении заявки на ипотеку банк, помимо платежеспособности, рассматривает и другие критерии, которым должен отвечать созаемщик:
-
соответствие основным требованиям (возраст, регистрация, стаж на последнем рабочем месте, семейное положение и количество детей в семье);
-
хорошая кредитная история (КИ) и отсутствие просрочек по займам;
-
наличие полного пакета документов;
-
высокий уровень дохода и дополнительные источники заработка;
-
отсутствие открытых кредитов и размеры ежемесячных платежей по имеющимся займам;
-
прочее (наличие или отсутствие судимости, непогашенные долги, алименты и т. д.).
Поручитель или созаемщик?
При внешней схожести этих понятий – поддержка перед банком обязательств основного заемщика – юридически их ответственность по кредиту различная.
Круг ответственности поручителя нормирован пятой главой Гражданского кодекса, где определено, что в его обязанности входит обеспечение своевременного возврата кредитованной суммы. Поручителю не требуется отслеживать соблюдение заемщиком графика выплат и в случае кратковременной просрочки платежа ему ничто не грозит.
Однако при длительной просрочке ипотечный банк непременно потребует от поручителя обеспечения выплат по кредиту, после чего долг заемщика будет отражен в кредитной истории лица, поручившегося за него. При этом у поручителя нет прав на недвижимость, купленную заемщиком (возможны исключения согласно ст.365 Гражданского кодекса).
В отличие от поручителя созаемщику целиком принадлежат все права и обязанности основного заемщика ипотеки. Т.е. созаемщик будет вынужден оплачивать кредит сразу же, как только сам заемщик платить перестанет (ст.323 п.2 Гражданского кодекса). Но и прав на ипотечную недвижимость у осуществлявшего платежи по ней созаемщика многократно больше, чем у поручителя (ст.325 Гражданского кодекса).
Важно: общим последствием участия в ипотечном кредите созаемщика и поручителя может стать обращение кредитной организации в суд, если заемщик платить перестал, а поручитель или созаемщик добровольно выплачивать его кредит отказываются.
Ограничения прав созаемщика в договоре об ипотеке
Несмотря на то, что права, обязанности и ответственность основного заемщика и созаемщика (созаемщиков) по ипотечному договору равны, некоторые отличия все-таки существуют.
Так, например, основной заемщик вправе потребовать вывода созаемщика из договора об ипотеке. Созаемщик (созаемщики) лишен(ы) такого права.
Например, супруги развелись, и бывший супруг, являясь основным заемщиком, пожелал вывести бывшую супругу из договора об ипотеке. Для этого необходимо обратиться в банк с обоснованным заявлением и соответствующим перечнем документов. Супруга-созаемщик не вправе потребовать вывода супруга из договора.
Если вам грозит банкротство созаемщика-мужа по ипотеке, то вам необходимо своевременно обратиться к специалистам за консультацией. Только так Вы сможете избежать нежелательных для себя последствий.
Или другая ситуация: у созаемщика (или одного из созаемщиков) появились признаки несостоятельности (получил инвалидность, уволился с работы, предприятие, где работал созаемщик — закрылось и т.д.). В этом случае беспокоиться следует основному заемщику, так как его имущество, находящееся в залоге у банка, может быть безвозвратно потеряно.
Вывод созаемщика из договора ипотеки. Порядок действий
Чтобы перестать быть созаемщиком по ипотеке, надо заручиться согласием кредитора. А сделать это непросто. Финансовые организации с большой неохотой соглашаются на выход любого из участников сделки из ипотеки. Причины заключаются в необходимости выполнить сразу ряд задач:
- пересмотреть весь пакет документов по ипотечному кредитованию, внести изменения в эту документацию;
- рассмотреть обращение по поводу вывода участника сделки в кредитном комитете, состоящем из нескольких сотрудников банка, принять обоснованное решение по этому заявлению;
- внести актуальные изменения в соглашение о залоге недвижимости, в связи с новыми обстоятельствами сделки;
- если нужно, то оформить дополнение к ипотечному договору, зарегистрировать его в том порядке, который установлен на законодательном уровне.
Инструкция, как выйти из созаемщиков по ипотеке охватывает сразу несколько аспектов. Каждому участнику потребуется составить и предоставить своему кредитору обращение, написанное по заданному образцу. Допускается подача заявления в свободной форме.
В обращении нужно:
- указать номер и дату оформления текущего договора кредитования;
- написать причину обращения — выход, смена участника сделки или переоформление свидетельства о праве собственности;
- сообщить обстоятельства, которые привели к необходимости обратиться в финансовое учреждение, изменить условия действующего договора.
Привлечение созаемщиков повысит шанс на одобрение ипотеки
Для повышения шансов на одобрение ипотеки, когда в семье работает только один человек, привлеките созаемщков. В качестве созаемщика разрешается привлечь члена семьи, родственника или друга — это должен быть человек, который готов разделить с вами риски. Крупные банки, такие как ВТБ, Альфа-Банк и Сбербанк, разрешают привлекать двух созаемщиков. Банк потребует от созаемщика справку 2-НДФЛ с работы.
У заемщика и созаемщика солидарные обязанности по кредиту. И в случае невыплаты долга со стороны заемщика, банк потребует вернуть деньги с созаемщика. Но когда в семье работает только один из супругов, второй не сможет выступать в качестве созаемщика, т. к. у него не будет дохода.
Попросите своих родителей или друзей стать вашим созаемщиком по кредиту. Такой вариант подходит заемщикам, которые собираются платить по ипотеке более 40% от дохода семьи.
Созаемщик по ипотеке — кто это?
Для оценки финансовых рисков и расчета размера ипотечного займа рассматривается доход гражданина, подавшего заявку на кредитование. Если он недостаточен для запрашиваемой суммы, могут быть привлечены созаемщики. Это физические лица, которые будут совместно с заемщиком нести ответственность за своевременное погашение ипотеки, а также иметь равные с ним права на купленную в ипотеку жилую недвижимость (ст. 323 ГК).
При оформлении займа допускается участие не более 3 созаемщиков одновременно. Их доходы будут учтены при расчете кредита, отчего его сумма может увеличиться. Но при невозможности платить по ипотеке основного заемщика к возврату суммы банку будут призваны созаемщики.
Кто такой созаемщик в ипотеке
В качестве созаемщика может выступать любой совершеннолетний, дееспособный, платежеспособный гражданин России. Наличие доходов проверяется в обязательном порядке, при этом и список необходимых документов для предоставления в банк зачастую является полностью аналогичным, как у и основного заемщика. Минимальный возраст обычно составляет не менее 21 года.
Кто им может выступать? Чаще всего это родственники, близкие друзья и знакомые. Обратите внимание, что согласно действующему законодательству, официальный супруг\супруга в обязательном порядке становятся созаемщиком по договору даже в том случае, если другой член семьи решил вступить в ипотеку один. Делается это по той причине, что приобретаемая недвижимость становится общей.
Основные параметры статуса созаемщика:
- Имеет равные права с заемщиком права, включая право претендовать на квартиру, приобретенную на общие кредитные средства,
- Несет одинаковую ответственность по выплате жилищного кредита. При этом если основной клиент не может по каким-то причинам погасить очередной платеж, то эта обязанность автоматически переходит на созаемщика,
- Он может нести всю основную нагрузку по договору, пока у заемщика не появится возможность выплачивать задолженность самостоятельно.
Может ли созаемщик по ипотеке получить налоговый вычет?
Налоговое законодательство устанавливает возможность получения налогового вычета созаемщиком при выполнении следующих условий:
- оформление приобретенного по ипотечному займу имущества в долевую собственность (за исключением супругов, поскольку приобретенное в браке жилье является совместной собственностью);
- право на имущественный вычет не использовано;
- наличие дохода, облагаемого НДФЛ по ставке 13 %;
- документальное подтверждение расходов на погашение ипотеки и участие в первоначальном взносе.
Кто такой созаемщик в ипотеке
В качестве созаемщика может выступать любой совершеннолетний, дееспособный, платежеспособный гражданин России. Наличие доходов проверяется в обязательном порядке, при этом и список необходимых документов для предоставления в банк зачастую является полностью аналогичным, как у и основного заемщика. Минимальный возраст обычно составляет не менее 21 года.
Кто им может выступать? Чаще всего это родственники, близкие друзья и знакомые. Обратите внимание, что согласно действующему законодательству, официальный супруг\супруга в обязательном порядке становятся созаемщиком по договору даже в том случае, если другой член семьи решил вступить в ипотеку один. Делается это по той причине, что приобретаемая недвижимость становится общей.