Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Офисы, ТЦ и склады в 2023 году: проверка на прочность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За прошлый год поменялся не только профиль арендатора, но и цепочки поставок, которые складывались в течение многих лет. «Старые маршруты больше не работают, при этом появляются новые коридоры, которые раньше тоже существовали, но не были загружены. На передний план выходят страны СНГ и города, которые расположены на пути новых логистических цепочек, – Екатеринбург, Новосибирск и т.д. Но сейчас там практически нет свободных площадей», – отмечает Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group. Означает ли это, что спрос подстегнет развитие девелопмента в упомянутых городах?
Портрет инвестора в 2022. Кто будет формировать дальнейший спрос
Основной спрос по Москве и Санкт-Петербургу на складские помещения формировали маркетплейсы, представители онлайн-торговли, активность которых возросла после событий февраля 2022 года. Крупные сделки были у представителей интернет-площадок Wildberries, Ozon — строительство и аренда складских площадей в Москве и регионах.
В Москве спросом пользовались помещения под ТМЦ и dark store у продуктовых компаний. В Санкт-Петербурге также существенное количество сделок прошло с производственными компаниями.
Если говорить о перспективах на 2023 год, то скорее всего основной спрос останется за маркетплейсами в связи с расширением и переориентацией на товарные позиции более доступного сегмента.
Производственные компании продолжат активно развиваться и расширяться. Благодаря государственной программе импортозамещения и дефициту иностранных товаров производства на рынке будут появляться новые компании, что приведет росту спроса на производственно-складские помещения.
Складская недвижимость: рекорд, еще рекорд!
Сегмент складской недвижимости в уходящем году не только продемонстрировал завидную стойкость, но и обновил рекордную планку. На рынок за три квартала 2022 года был выведен почти 1 млн новых складских площадей. До конца года этот показатель может вырасти до 1,6 млн кв. м, прогнозируют в IBC Real Estate.
В структуре нового строительства доля площадей объектов «под заказчика» достигла 80%. По словам Татьяны Дивиной, такая структура нового строительства сохранится в ближайшие годы.
Рекордный ввод новых складских площадей
С начала года в Московском регионе было сдано в эксплуатацию 994 тыс. кв. м — это максимальное значение с 2014-го. Вдохновил девелоперов на такой объем строительства ажиотажный спрос на склады в 2020–2021 годах. До конца года, вероятно, будет побит еще один рекорд: объем ввода может достигнуть 1,6 млн кв. м. Это станет максимальным значением за последние восемь лет.
Как поясняют в Nikoliers, причина столь существенного объема ввода складских помещений — активные сделки за прошедшие два года, в особенности договоры по проектам build-to-suit.
Начало СВО и частичная мобилизация в уходящем году дважды существенно тормозили активность на складском рынке в разгар сезонов, которые традиционно приходятся на весну и осень. Однако игроки складского сегмента довольно быстро адаптировались и оперативно восстанавливали спрос и предложение, говорит Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.
«В 2023 году ситуация изменится, — предупреждает Екатерина Ногай. — Объем нового строительства может не превысить 900 тыс. кв. м. Это будет вызвано снижением спроса, ослабеванием деловой активности и приостановкой некоторых проектов на фоне неопределенности».
По ее словам, основной объем новых складских площадей в 2023 году будет представлен объектами, которые достраиваются под заказчика и которые были запланированы еще в 2021 году, а также спекулятивными объектами, которые сейчас находятся в фазе активного строительства.
Спрос на склады уменьшается
После февраля 2022 года на рынке складской недвижимости наблюдался резкий спад активности. Только с сентября зафиксирован рост объема заключенных сделок: так, в октябре отмечено максимальное значение с начала года — 357 тыс. кв. м (по данным NF Group).
Такой подъем деловой активности обусловлен тем, что бизнес адаптируется к меняющимся внешним условиям: после ухода международных компаний участники рынка начали находить новые возможности для альтернативного развития, объясняет Екатерина Ногай.
Примечательно, что в октябре была заключена первая с февраля сделка по схеме build-to-suit: компания Fix Price приобрела складской комплекс в индустриальном парке «PNK Сибирский тракт» в Екатеринбурге площадью 68 тыс. кв. м, напоминает Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.
Объем купленных и арендованных площадей на складском рынке Московского региона за девять месяцев 2022 года составил 857 тыс. кв. м.
Но спрос по-прежнему находится под давлением внешних условий, поэтому до конца 2022 года совокупный объем сделок не превысит 1,1 млн кв. м — это станет наименьшим значением за последние 11 лет, прогнозирует Екатерина Ногай.
Спрос по сравнению с итоговым значением рекордного 2021 года снизится практически вдвое, ожидает Константин Фомиченко.
Дефицит качественного предложения на складском рынке
Складской недвижимости не стоит беспокоиться о том, что склады могут опустеть. Уже несколько лет уровень вакантных площадей остается низким — для того, чтобы найти подходящий склад, арендаторам приходится потрудиться. Доля свободных складских площадей класса А в Московском регионе по итогам трех кварталов 2022 года составляет всего 4,6%, говорит Татьяна Дивина. По ее оценкам, в конце года показатель останется на уровне 5%.
На рынке Санкт-Петербурга уровень вакантных складских площадей на сегодняшний день составляет 4,5%, отмечает Филипп Чайка.
На складском рынке — дефицит качественного предложения. В 2023 году из-за сжатия бизнеса и потенциальных отказов доля вакантных складских площадей вырастет до 7%.
Разрыв между запрашиваемыми и реальными ставками аренды
После резкого роста на фоне рекордного спроса 2021 года ставки аренды начали постепенно снижаться. Так, в октябре 2022-го средняя запрашиваемая ставка аренды (6,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год) на складском рынке Москвы снизилась на 3% по отношению к показателям II квартала (по данным Commonwealth Partnership).
В ожидании свободных площадей увеличивается разрыв между запрашиваемыми ставками аренды и реальными ставками, по которым закрываются сделки, — в ряде случаев он достигает 20% и более, подчеркивает Татьяна Дивина. Эксперт не исключает, что к концу года ставки аренды снизятся еще заметнее.
Рост предложения районных торговых центров является откликом на изменение модели потребления и покупательского поведения, мобильности жителей мегаполисов. Малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.
• Поиск новых партнеров. В связи с приостановкой деятельности международных компаний российские торговые центры и универмаги заинтересованы в расширении ассортимента и открытии магазинов новых брендов из стран-партнеров.
• Перестройка логистических цепочек. На фоне нестабильной экономической ситуации наблюдается нарушение логистических цепочек, что приводит к дефициту товаров и сырья, а также росту цен. В связи с этим компании пересматривают структуру сетей поставок.
Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?
Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:
- число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
- объем предложения только за квартал вырос на 60%;
- в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
- собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
- в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.
Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.
Предложения и цены на складскую недвижимость
Табл. 2. Распределение общего объема складской недвижимости между регионами России в 2018-2021 гг., тыс. кв. м.
|
Регион |
Ед. изм. |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
|
Москва и область |
тыс. кв. м |
13 592 |
15 174 |
16 902 |
18 925 |
|
Санкт-Петербург и область |
тыс. кв. м |
3 263 |
3 523 |
3 639 |
3 758 |
|
Другие регионы |
тыс. кв. м |
6 921 |
8 400 |
9 543 |
11 739 |
Влияние санкций на рынок складской недвижимости
Как показал проведенный анализ, сложившиеся в прошлом году цены на аренду и возникший дефицит предложения вселили оптимизм участникам рынка, заявившим о намерении реализовать новые проекты в сфере складской недвижимости. Однако введенные антироссийские санкции нарушили эти планы.
Крупнейшие проекты на рынке складской недвижимости, реализация которых, скорее всего, будет отложена на неопределенный срок, включают запланированное на 2022 год начало строительства:
- логистического центра Wildberries на территории опережающего развития «Алексин» в Тульской области с объемом инвестиций в 22 млрд руб. Для реализации проекта был выделен участок в деревне Новое Клейменово площадью 58,8 гектаров
- индустриально-логистического центра в Новой Москве, которое планировала осуществить ГК «Черкизово», с объемом инвестиций 200 млрд руб.
- крупнейшего на юге России оптово-распределительного центра площадью более 50 тыс. кв. м в Крыму. Объем требуемых инвестиций составляет 6.3 млрд руб.
Проекты высокой степени готовности, которые планировалось сдать в 2022 году, скорее всего, будут завершены, в их числе:
- строительство в Воронеже распределительного центра продуктового ритейлера «Магнит» площадью 22 тыс. кв. м
- строительство распределительного центра в Смоленске площадью 16 тыс. кв. м. в формате Built-to-suit, для торговой сети X5 Retail
- и ряд других проектов.
По итогам 2020 года в Московском регионе был заключен рекордный объём сделок – 2129 тыс. м2.
Это наибольший показатель за всю историю наблюдения за рынком. Несмотря на замедление деловой активности в конце I квартала 2020 года на фоне распространения COVID-19, во II полугодии мы наблюдали заключение крупнейших складских сделок. Таким образом, пандемия позволила ускориться крупнейшим игрокам online-торговли и продуктового ритейла.
Наибольший объём сделок был заключен на южном направлении Московского региона – 36% от совокупного поглощения, что в абсолютных значениях составляет 706 тыс. м2. Крупнейшей сделкой на юге стала аренда по схеме built to suit компанией «ВсеИнструменты.ру» 182 тыс. м2 в «PNK Парк Домодедово».
На втором месте в структуре спроса по направлению расположился Юго-Восток. На него пришлось 17% от общего объёма сделок, или 336 тыс. м2.
В начале 2022 года ставки аренды продолжили рост: по итогам I квартала средневзвешенная базовая ставка аренды в готовых помещениях составила 6 000 – 6 200 руб. за кв. м в год, в строящихся объектах – 6 500 – 7 000 руб. за кв. м в год. Даже ставка субаренды, составляющая 5 700 – 6 000 руб. за кв. м в год, т.е. «ниже рынка», всё равно выше среднего значения арендных ставок конца 2021 года (5 651 руб. за кв. м в год).
При этом коммерческие условия для проектов нового строительства рассчитать крайне сложно ввиду текущей неопределённости в экономике и невозможности оценить затраты на строительство и дать фиксированные значения ставки аренды.
Выросло и среднее значение операционных расходов: на готовые здания оно составило 1 357 руб. за кв. м в год, а на строящиеся – 1 476 руб. за кв. м в год. При этом на объекты нового строительства это значение может быть ещё выше ввиду более высокой налогооблагаемой базы.
Меняются условия индексации арендных платежей, на которых отражается уровень инфляции, в частности, на рынке стройматериалов и общей себестоимости строительства. В последнее время, в условиях волатильности и экономической нестабильности, исходя из ожиданий по инфляции, девелоперы всё чаще отказываются от фиксированных значений в пользу привязки к индексу потребительски цен с широким «коридором», например, от 5% до 15%.
Рост доступного предложения, в том числе по субаренде по более низким ставкам, приведёт к сохранению ставок аренды в готовых помещениях на текущем уровне, а возможно, и к краткосрочному снижению. Что касается нового строительства, то ввиду его возросшей себестоимости ставки аренды будут держаться на высоком уровне.
205 тыс. кв. м сделок было закрыто в I квартале 2022 года, что в два раза меньше значения I квартала 2021 года. Наибольший объём площадей был занят онлайн-ритейлерами.
Кризис снизил активность на складском рынке: в условиях рыночной неопределённости и турбулентности многие потенциальные арендаторы и покупатели взяли паузу. Безусловно, текущая ситуация повлечёт корректировку дальнейших планов бизнеса, в том числе и по развитию логистической инфраструктуры, что неминуемо отразится на общем объёме спроса.
В основном спрос будет формироваться компаниями, работающими с продуктами питаниями и товарами повседневного спроса. Устойчивость этого сегмента доказывает опыт предыдущих кризисных периодов. Так, драйвером спроса в текущий период может стать продуктовый ритейл и другие компании продовольственного сегмента. В то же время ожидается снижение активности арендаторов в сегменте сделок среднего и небольшого размера (до 20 тыс. кв. м) и сдвиг их планов развития до конца II квартала. Напротив, переориентация экономики и выстраивание новых цепочек поставок могут создать возможности для появления на рынке новых игроков.
В целом, мы ожидаем постепенного восстановления активности в складском сегменте по мере адаптации рынка к новым условиям. По нашим прогнозам, годовой объём спроса составит 1,5 млн кв. м.
При этом также следует ожидать увеличения числа сделок по субаренде, предложение по которой сейчас активно увеличивается. Сделки строительства «под клиента», напротив, будут востребованы для больших и нестандартных запросов. В остальных случаях ставки по новому строительству на текущий момент не смогут конкурировать со ставками аренды в готовых зданиях и по субарендным предложениям.
По итогам 2021 года в столице открылось 14 торговых центров с суммарной арендопригодной площадью 359,6 тыс. кв. м (на 37,4% выше аналогичного периода 2020 года, когда было введено 261,6 тыс. кв. м).
Прирост нового предложения состоялся за счет открытия проектов:
- двух крупных проектов 2021 г. – ТЦ на месте рынка «Садовод» (GLA 75,6 тыс. кв. м) и ТРЦ «Город Косино» (GLA 72 тыс. кв. м).
- ТРЦ «Павелецкая Плаза» (GLA: 70 тыс. кв. м) в историческом центре Москвы на Павелецкой площади.
- районных объектов – ТРЦ «Небо» (GLA: 27 тыс. кв. м), ТРЦ Prime Plaza (бывш. «Принц») (GLA: 25 тыс. кв. м) и ТРЦ «Гравитация» (GLA: 18,5 тыс. кв. м).
- ТРЦ «Флотилия» в составе одноименного ЖК (GLA: 23 тыс. кв. м) и торговый комплекс в составе бизнес-центра «Смоленский Пассаж» (фаза II) (GLA: 19,7 тыс. кв. м).
- аутлет-центра Vnukovo Premium Outlet (GLA: 11,9 тыс. кв. м).
- трех торговых центров ADG Group – «София» (GLA: 3,5 тыс. кв. м), «Янтарь» (GLA: 8,5 тыс. кв. м) и «Саяны» (GLA: 3 тыс. кв. м).
В целом ввод 2021 года превысил отметку 300 тыс. кв. м и является самым масштабным за последние пять лет в Москве. Ранее высокие показатели ввода были отмечены в 2015-2016 гг.
Многоэтажные склады от PNK
Скорость доставки — важнейший инструмент в конкуренции операторов онлайн-торговли. Чтобы сэкономить время, ритейлеры хотели бы иметь склад как можно ближе к потребителю, желательно в городе. Однако городская земля крайне дорога, и размещение склада в большинстве случаев экономически неэффективно. Один из способов разрешить этот парадокс — строительство многоэтажных складов.
В России пока только один девелопер складской недвижимости отважился на такие проекты — это компания PNK, один из лидеров рынка. «Первое индустриальное здание с двухэтажной частью PNK Group построила в 2019 году. Объект расположен в полукилометре от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. В том же году здание продано крупному инвестору вместе с арендным потоком. В настоящее время PNK Group реализует сразу два таких проекта в двух собственных индустриальных парках — “PNK Парке Медведково” и “PNK Парке МКАД-М-4”», — говорит управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK Rental Дмитрий Пилевин.
Оба объекта расположены около МКАД. Наиболее интересно трехэтажное универсальное здание общей площадью порядка 120 тыс. квадратных метров, которое возводится на развязке МКАД и трассы М-4 «Дон». Рабочая высота первого и второго этажей составит 9 метров, третьего — 7,5 метра. На двух нижних этажах будут расположены доковые ворота с полноценными по размеру зонами погрузки-разгрузки.
«Современные склады строились за пределами крупных городов. Сейчас, с увеличением ожиданий клиентов по скорости доставки, все больше конечных потребителей индустриальных зданий (ретейлеры, логисты) ищут площади в черте города или в непосредственной близости для организации складов последней мили, — говорит Дмитрий Пилевин. — Конечно, строительство многоэтажного здания дороже строительства одноэтажного. Но за счет высокой стоимости земли в черте Москвы затраты видятся целесообразными».
Мировой опыт говорит, что многоэтажные склады перестали быть экзотикой и имеют право на жизнь. «Многоэтажные склады возводят прежде всего там, где очень дорогая земля и ее банально мало. Есть двухэтажные склады в Великобритании в районе аэропорта Хитроу — там размещены самые дорогие склады в стране. Двухэтажный склад недавно строился в Париже, трехэтажный — в Сиэтле. В Сингапуре, если не ошибаюсь, построен склад в 24 этажа: по рампам маленькие грузовички заезжают на самый верх», — говорит директор по аренде и маркетингу компании Raven Russia Вячеслав Холопов.
К многоэтажным складам PNK в России пока относятся как эксперименту. Пока непонятно, сколько готовы переплачивать ретейлеры, логисты и, в конечном счете, покупатели за ускоренную доставку. У многоэтажного склада много особенностей. Товар надо подавать вверх, значит, нужен либо лифт, либо рампы для заезда машин. Это и потеря площадей, и повышенные нагрузки на перекрытия и колонны (которых нужно больше), и более низкая скорость работы внутри склада. Так что по отношению к обычному складу у многоэтажного объекта совсем другая экономика. Но городская логистика сегодня востребована, и рынок внимательно следит за проектами PNK.
Фулфилмент-центр Ozon: 300 тысяч посылок в день
Наиболее технологичным фулфилмент-центром России сегодня считается комплекс «Ozon-Север» в подмосковном Хоругвино. В комплексе установлен конвейер и система сортировки заказов, которая в течение нескольких секунд сканирует товары и определяет, по какому направлению поедет посылка. Весь технологический процесс контролирует разработанная в Ozon система управления складом, которая облегчает выстраивание маршрута сборщика, снижая влияние человеческого фактора и тем самым сокращая время сбора заказа. К примеру, после нажатия покупателем кнопки «Оформить заказ» задача на терминал сбора данных поступает уже через пять секунд.
Автоматизация и три тысячи сотрудников позволяют фулфилмент-центру «Ozon-Север» отгружать 300 тыс. посылок в день. В сутки комплекс способен принимать до 500 транспортных средств. «Услугами фулфилментов Ozon активно пользуется более 20 тысяч селлеров. Для них мы оказываем полный комплекс складского и логистического обслуживания: приемка, маркировка, хранение, сортировка, упаковка, доставка, — рассказывает руководитель направления развития бизнеса компании Ozon Георгий Куликов. — При мощности хранения два миллиона SKU (артикулов) на полках фулфилмент-центра в Хоругвино хранится более 16 миллионов различных товаров. У наших ближайших конкурентов или нет такого количества артикулов в обработке, или таких объемов. При этом 95–99 процентов заказов доставляется нами вовремя, и это очень высокий показатель при таких объемах».
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.