Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понятие, стороны, предмет и форма договора социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Составить договор найма жилого помещения между физическими лицами можно, если вас устраивают условия в недвижимости. Даже если уже переданы ключи от квартиры и её владелец номинально дал разрешение на пребывание здесь, это ещё не дает права на проживание в рассматриваемой недвижимости. Это право дает договор найма. Но составляется он достаточно хлопотно. Первый шаг – обязательно проверить документы владельца и его представителя (если такой имеется). Если проигнорировать эту часть сделки могут вскрыться неприятные новости. Например, что вас пытались обмануть, и квартира не имеет никакой связи с человеком, пытающимся сдать её в наём.
Составить договор аренды или найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения, а также договор аренды квартиры – это совершенно разные документы. Несмотря на то что у них есть схожие моменты, во многом они существенно отличаются. Первое отличие заключается в регулировании законом. Но давайте для начала разберемся, о каком типе документа следует говорить, учитывая обстоятельства.
Составить договор найма жилого помещения можно, если квартиру, дом или комнату снимает физическое лицо. А аренда используется, если планируется использовать нежилые здания, или если жилоепомещение арендует юридическое лицо.
В обычной жизни мало кто задумывается о правильном использовании рассматриваемых терминов. Например, риелторы называют съем квартирыфизическим лицом – арендой, а не наймом, составляядоговор, используя неправильный термин. Но эта небольшая путаница может создать серьезные проблемы, если спутать договора найма и аренды, поскольку законодательство использует разные формы контроля для этих документов.
Обеспечительный платеж по договору найма или аренды
Обычно, перед тем как сделка будет закончена, наниматель вносит депозит, чтобы снять помещение. Если это происходит, составляя договор нужно обязательно включить пункт о рассматриваемом финансовом взносе. Этот пункт может иметь разные названия. Например, «о депозите», «гарантийном взносе», «обеспечительном платеже». Размер взноса оговаривается дополнительно, но обычно он идентичен месячной оплате недвижимости.
Главное на что нужно обратить внимание когда хотите составить договор – при каких условиях обеспечительный платеж останется у владельца квартиры. Эту суму страхует его в случаях, когда нарушителем выступает наемщик. Например, если наемщик нарушил условия, прописанные в договоре (вовремя не платит) или если повредил имущество в квартире (сломал что-то).
Если покидаете помещение раньше времени, в договоре можно указать, что в таком случае платеж нужно вернуть. Не обязательно соблюдать временные рамки, чтобы владелец смог найти нового съёмщика. А вот если произошла порча имущества, вернуть депозит за жилой объект не получится. Именно потому составляя договор так важно четко прописать, в каком случае деньги будут возвращены, а в каком они остаются у владельца жилойквартиры.
При неожиданном переезде можно использовать другую форму наказания. Например, штраф. А вот обеспечительный платеж имеет резервный характер, и может использоваться, если квартира будет повреждена или за коммерческие объекты не заплатят вовремя.
Когда подписывается договор аренды квартиры между физическимилицами или договор найма, иногда встречаются понятия задатка и аванса, подразумевая обеспечительный платеж. Но эти понятия разные и их неправильное использование может навредить, поскольку взносы будут возвращены в разных случаях и при разных обстоятельствах. Потому давайте определяться.
Что такое обеспечительный платеж мы относительно разобрались. Это платеж, что используется как резерв для владельца недвижимости, если съёмщики или арендаторы нанесут её вред или нарушат условия договора. Если никаких нарушений не было, владелец должен вернуть эти деньги после прекращения действия договора найма или аренды. Если этот резерв засчитывается как плата за последний месяц аренды, возвращать его не нужно.
Аванс — это вид взноса, что будет зачислен, как часть последующих платежей за недвижимость, если сделка пройдет хорошо. А если договор аренды или найма не подписали, владелец возвращает аванс.
Задаток считается самым жестким страховочным платежом. Чтобы его использовать потребуется составить дополнительное соглашение. Если человек, после того как хотел арендовать или взять в наём недвижимость, отказывается от сделки, задаток останется у того, чья квартира. А если от сделки отказывается владелец, он не только возвращает задаток, но и платит его в двойном размере. Задаток поможет убедиться, что владелец серьезно относится к сделке, и не заключает соглашение с несколькими людьми.
Ответственность сторон по договору найма жилого помещения
Стороны одинаково ответственны за соблюдение условий составленного договора, но даже при ответственности сторон могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Например, просрочить платеж за квартиру можно не по своей вине, а потому что владельцы недвижимости были заграницей или в банке произошел сбой, из-за которого деньги поступили на счет не вовремя. Если подобные случаи обозначить в договоре, в дальнейшем, это избавит вас от головной боли.
Оплата может быть наличными или в безналичной форме. Во избежание недопонимания стоит указать, что если используется безналичный расчёт, днем его внесения будет считаться дата, когда со счета были списаны деньги, а не момент когда они поступили. Поскольку в законе нет четких предписаний по этому вопросу, можете решать проблему любым удобным способом.
Важный момент – возможность расторжения составленного социального договора по вине человека, чья квартира вызвала спор. Например, он должен заплатить штраф, если просить досрочно расторгнуть договор без предупреждения. Такая же ответственность может лежать на арендаторе, на условиях которого заключена аренда.
Жилец отвечает за сохранность имущества, которое наймодатель оставляет в квартире. Оно должно быть указано в акте приема-передачи с указанием степени сохранности. Прежде чем составить этот документ, можно даже сделать фото. При расторжении договора нужно проверить сохранность всех предметов, а если есть повреждения, действовать согласно прописанным условиям.
Для примера рассмотрим образец договора найма жилого помещения.
Соглашение на предоставление жилья по соц.найму составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Типовой бланк утвержден 21.05.2005 Постановлением Правительства РФ № 315 и является исполнением требований ст. 63 Жилищного кодекса.
Соглашение о передаче социального жилья заключается на основании не ордера, а согласно ст.57 ЖК, решения органа территориальной власти о предоставлении жилого помещения из соответствующего фонда.
Существует ряд причин, по которым возможно расторгнуть договорные отношения по социальному найму:
- по соглашению сторон с получением письменного одобрения нанимателя, а также членов семьи, совместно с ним проживающих;
- при разрушении (утрате) жилого помещения;
- в связи с отъездом нанимателя и его семьи на другое место проживания;
- по решению судебных органов в связи с нарушением условий договора (по основаниям, изложенным в п.4 ст. 83 ЖК);
- в случае одинокопроживающего нанимателя и его смерти.
Договор не может быть изменен или расторгнут при смене собственника жилого помещения при переходе жилого помещения в оперативное управление другого субъекта. Это придает дополнительную стабильность для нанимателей.
Комментарии к ст. 63 ЖК РФ
1. Как и ранее, ЖК РФ предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (см. комментарий к ст. 57 ЖК).
2. Несоблюдение простой письменной формы при заключении договора социального найма не влечет за собой его недействительность, поскольку это не предусмотрено ЖК РФ (ср. ст. 162 ГК). В юридической литературе отмечалось, что «поскольку простая письменная форма установлена главным образом для определенности взаимоотношений сторон, а значит, призвана тем самым обеспечить интерес контрагентов, государство обычно не вмешивается в вопросы, связанные с последствиями нарушения требований о письменной форме» .
———————————
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001. С. 349.
По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора (сделки) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение заключения такого договора на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Например, при незаключении договора социального найма между нанимателем и наймодателем подтверждением возникновения отношений по пользованию жилым помещением может служить, в частности, надлежаще оформленное решение органа местного самоуправления о предоставлении такого жилого помещения конкретному лицу (лицам).
3. Ранее на практике, как правило, не уделялось должного внимания заключению договоров социального найма в письменной форме. Между тем выполнение соответствующих предписаний ЖК РФ позволит сторонам договора иметь четкую информацию об их взаимных правах и обязанностях, предотвратит возможные конфликтные ситуации по поводу пользования и распоряжения занимаемым жилым помещением.
Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
| Плюсы приватизации жилья (соцнайм) | Минусы приватизации жилья (соцнайм) |
|---|---|
| Полное и единоличное право распоряжаться недвижимостью: продавать, сдавать в наём, включать в залог, завещать родственникам, передавать в дар, обменивать и т.д. | Обязанность по уплате налога на недвижимое имущество (0,3% от стоимости квартиры) |
| Собственника квартиры не могут выселить за долги перед ЖКХ | Увеличение размера коммунальных платежей |
| Возможность сделать перепланировку жилья | Оплата капитального ремонта и восстановления дома из своего кармана |
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
В современном мире проблему с жильём можно решить разными способами: покупка, аренда, ипотека, рента и т.п., но немалую роль в решении этого вопроса играет предоставление жилья по договору социального найма. Так что же такое социальный найм жилья?
По своей сути это предоставление жилья на определённых условиях нуждающимся гражданам в пользование по бессрочному договору. Предоставляет такое жильё государственные или муниципальные органы. Гражданин, получив от государства такое жильё, должен содержать его в порядке, оплачивать коммунальные услуги и при необходимости производить его косметический ремонт.
Регулируется этот договор нормами Гражданского кодекса РФ. Кроме того, основания, условия и порядок заключения договора социально найма регулируется Жилищным кодексом РФ. Помимо федерального законодательства, вопросы предоставления жилья по договору социального найма регулируются и региональным законодательством субъектов РФ. Именно по этой причине мало только обратиться к Жилищному кодексу РФ, нужно достаточно тщательно изучить и законы субъектов РФ, касающиеся этого вопроса.
Заключать договор соцнайма необходимо?
Ответ на этот довольно простой с одной стороны вопрос оказался неоднозначен. Все дело в том, что если вы проживаете в муниципальном жилье, и у вас нет никаких оснований для получения подобного рода «поблажки», то спешить с заключением договора можно и не спешить, ведь никаких серьезных последствий это за собой не повлечет.
Однако для личного спокойствия лучше, если данный договор все же будет оформлен по всем правилам, ведь иногда могут возникнуть ситуации, при которых человек просто не сможет проживать в государственном жилье, не сможет и вселить дополнительного члена своей семьи в эту же квартиру.
Самыми распространенными вариантами данного документа являются договор социального найма жилья простым гражданином, коммерческая аренда муниципального жилого помещения, а также договор на безвозмездное пользование жилплощадью.
Стоит отметить, что все эти разновидности должны быть письменно зафиксированы на бумаге при необходимом решении исполнительного органа, которым в настоящее время считается префектура административного округа.
Однако при этом необходимо заключить и дополнительное соглашение, которое предполагает второстепенные договоренности в области пользования помещением. Они также должны иметь юридически зафиксированную форму, например, о вселении новых членов семьи.
Также должен быть и акт передачи жилого помещения, который свидетельствует о том, что между сторонами нет никаких взаимных претензий. Он оформляется при выделении помещения из жилфонда города или района, где собственно и совершается сделка при наступлении очереди нуждающегося в улучшении жилищных условий человека или же расширение помещения в коммунальной квартире.
Кто может заключить договор соцнайма
Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.
Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.
На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:
— человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
— человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 10–12 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
— люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
— люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.
Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.
Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.
К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.
Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.
Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.
Как заключить договор соцнайма
Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.
Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:
— заявление, в котором должны стоять подписи и членов семьи;
— положительное решение о выделении жилья;
— документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи;
— единый жилищный документ, выписка из домовой книги или выписка со счета заявителя;
— ордер на квартиру.
У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.
Права членов семьи нанимателя
Как следует из ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, наниматель имеет право на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи, что ведет к изменению соответствующего договора.
Возникновение такого права возможно при соблюдении определенных условий и в отношении определенного круга лиц.
Супруг нанимателя, его дети и родители могут быть вселены в занимаемое жилое помещение только с согласия проживающих там членов семьи. При этом размер жилой площади нанимателя значения не имеет. Вселение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи (родственники, нетрудоспособные иждивенцы и др.) возможно с согласия членов семьи и наймодателя. Размер жилой площади, куда вселяются новые члены семьи, на сей раз имеет значение — наймодатель может запретить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи будет менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ). Для вселения к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и согласие наймодателя не требуется.
Вселение члена семьи нанимателя должно быть отражено в договоре социального найма, поскольку меняется состав субъектов и условий договора, связанных с оплатой жилья и коммунальных услуг и пр. (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ). Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи (п. 27 Постановления N 14 Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009).
Различия договора найма от аренды
Достаточно часто граждане путают договоры о найме и об аренде. Стоит выделить основные отличия:
- найм относится исключительно к жилому помещению, а объектом аренды могут также являться офисы, склады, торговые и производственные здания;
- нанимать жилье могут только физлица, а вот аренда разрешена и юрлицам;
- найм заключается при помощи соглашения, оформленного в письменной форме, аренда разрешает устную договоренность;
- в аренде принимают участие арендодатель и арендатор, а в оформлении найма стороны именуются как наймодатель и наниматель. Это важное различие, ведь в документе стороны сделки должны быть указаны правильно;
- соглашение по найму расторгается только при помощи судебного разбирательства. Аренду можно расторгнуть и во внесудебном порядке;
- особенности этих двух видов договоров отображаются в разных статьях ГК;
- при найме граждане имеют право не регистрировать сделку. При аренде сделку необходимо регистрировать в Росреестре;
- аренду можно заключать на неограниченный срок. Сделка по найму не должна превышать пяти лет.
С первого взгляда это незначительные различия. Однако на них следует обращать особое внимание при составлении того или иного договора.