Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп земельного участка из аренды в собственность в 2022 году: как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.
Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.
В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.
Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Причины для перевода в частную собственность
Вопрос переоформления прав на арендованный участок решается одним из трех способов:
- Право на пожизненное владение с возможностью передачи по наследству.
- Оформление договора бессрочного пользования.
- На основании положений закона осуществляется перевод в собственность арендованного по договору участка.
Чтобы выкупить участок из аренды, необходимо соблюдение главного условия – присутствие на рассматриваемом наделе личной постройки вне зависимости от этапов строительства, включая даже закладку фундамента. Однако в данном случае необходимо предварительное оформление возводимого объекта в качестве незавершенного строительства.
Заниматься выкупом участка владельцев частных домов убеждают следующие мотивы:
- После переоформления землевладелец получает законное право на передачу земель в аренду и извлечение прибыли из арендной платы.
- Использование личного надела в качестве объекта залога, если требуется получить крупную сумму в банке.
- В качестве частной собственности земля может являться предметом договорных отношений при продаже или безвозмездной передаче в дар в пользу третьих лиц.
Долгое время вопрос оформления и правовой статус арендованных наделов не волновал граждан, однако, в связи с последними изменениями законодательства и переоценкой земель, плата за аренду значительно выросла, что поставило под сомнение экономическую обоснованность продолжения арендных отношений. Перспективным выходом из ситуации стало переоформление земли в личное владение через выкуп.
Право на покупку арендованной земли не ограничивается частными лицами. Аналогичные полномочия имеют и организации, построившие объекты недвижимости на землях в аренде. Перевод собственности возможен из муниципальных земель или из госфонда.
В случае отсутствия построек на арендуемой территории выкуп происходит через проведение торгов, так как приоритетное право утрачивается.
Главное из нового Земельного Кодекса РФ
- Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи.
- Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной).
- Купить земельный участок под ИЖС в границах населенных пунктов «напрямую» у администрации больше нельзя — покупать землю в черте города теперь придется через публичный аукцион (торги) по продаже или аренде.
- С марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более 1-го земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой.
- Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан. Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки и чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.
За сколько можно купить землю у государства
При подготовке к проведению аукциона административный орган производит оценку стоимости земельного участка, при этом, на торгах в документации указываются основания определения стартовой цены в соответствии с которыми устанавливается его начальная стоимость. Проведение оценки объектов недвижимости является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).
Далее обратимся к Гражданскому Кодексу РФ — частью 4 статьи 447 ГК РФ предусмотрено следующее — Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Победителем торгов на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за земельный участок (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).
Таким образом, начальная стоимость муниципальных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:
- Если организатору аукциона подана одна заявка на аукцион.
- Если по результатам рассмотрения нескольких заявок к торгам допущено только одно лицо.
Рассчитываем стоимость выкупа земельного участка от кадастровой стоимости быстро и грамотно
Выкупная стоимость земельного участка – это цена участка, которая устанавливается для процедуры возмездного перехода в собственность арендованного участка. В иных случаях предназначается для выкупа ЗУ органами местной власти у собственника, при изъятии земель в пользу государства или муниципалитета, для публичных нужд и иных видов деятельности федерального или регионального масштаба.
В ведении местных властей – назначение льгот и субсидий отдельным группам населения. Например, в некоторых регионах местное законодательство установило льготы для пенсионеров, составляющие 50% субсидирования при выкупе участков за городской чертой. К числу льготников причисляются пенсионеры и инвалиды, допускается внеочередное приобретение земель путём выкупа так же многодетным семьям. В таком случае, если кадастровая стоимость надела составляет 100 тысяч рублей, заинтересованное лицо из числа перечисленных, вправе приобрести ЗУ за 50 тысяч.
Еще почитать: Если есть кадастровый номер нужно ли делать межевание участка
Процедура оформления участка земли в собственность
Рассматриваемый процесс в целом состоит из следующих действий:
— подготовку полного пакета документов для обеспечения участком земли;
— предоставление собранных бумаг для анализа в канцелярию администрации;
— последующее рассмотрение документации в специальной комиссии;
— подтверждение предоставленных сведений путём отправки запросов в различные госорганы;
— принятие постановления о выделении инвалиду земельного надела.
— получение гражданином с ОВЗ бумаг, дающих право на запуск строительства.
Примечательно, что в некоторых регионах есть удобная для инвалидов возможность не посещать администрацию лично, а совершить подачу документов в электронном формате. Но если отсутствует дистанционное взаимодействие и нуждающийся человек не в состоянии приехать на место оформления, можно обратиться в центр соцобеспечения и оставить запрос на выезд специалиста на дом.
Сотрудник учреждения поможет написать заявление, заберёт бумаги и отдаст их в комиссию.
Важно! Граждане из льготной категории (инвалиды), как правило, не платят госпошлину. Но по причине того, что выделяемой землёй изначально владеют региональные власти, в силу вступают местные правила, законы. Они вносят в земельное право свою специфику.
Поэтому бесплатность процесса оформления участка земли не гарантирована.
Арендованная у государства земля может использоваться только по назначению. При этом ей нельзя распоряжаться – продавать или дарить. Законодательство устанавливает возможность для преждевременного расторжения договора. А право собственности дает возможность по собственному усмотрению распоряжаться землей.
Перевод арендованного участка в собственный возможен не только для граждан, но и для юридических лиц. Проще перевести землю, на которой есть постройки, оформленные в собственность. Если постройки на участке отсутствуют, его можно выкупить на аукционе. Но в нем принимают участие и другие претенденты.
Как перевести земельный участок из аренды в собственность?
Выкупная цена объекта, являющегося федеральной собственностью, может составлять до 2.5% его цены в кадастре. Это касается и выкупа компаниями площадей, предоставленных для возведения дачных построек.
Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.
Кто имеет право претендовать на получение земельных участков в собственность? Процессы передачи арендуемых площадей в собственность временных пользователей регламентированы статьями 39.9, 39.18 и 39.20 Земельного кодекса РФ, а также нормативно-правовыми документами различных уровней.
Аргументация ВС, с которой он отменил постановления Десятого арбитражного апелляционного суда (Светлана Епифанцева, Сергей Коновалов, Елена Короткова) и АС Московского округа (Ольга Дудкина, Валентина Долгашева, Римма Латыпова), проще. Эти две инстанции согласились с муниципалитетом, что ЗМПМК вообще не имела права на выкуп по ст.36 ЗК, так как ее объекты — «незавершенка».
Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Преимущества аренды с выкупом:
- общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
- нет первоначального взноса;
- есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
- нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:
- подписали договор, сроком более чем 3 года;
- наследники пожизненных арендаторов;
- построили на территории капитальное здание (дом, баню).
Земля под зданием, чья она?
На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.
После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят. В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?». От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!». Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.
Как происходит выкуп земельного участка у администрации города
Сегодня большая часть сделок, которые оформляются по недвижимости, принадлежит земельным участкам. Процедура нередко является длительной и утомительной, поэтому граждане прибегают к привлечению специалистов, а совершать такие крупные покупки предпочитают через проверенные компании.
Приобретение земли связано не только с достаточным вложением средств, которое, возможно, никогда не вернется с прибылью. Сделка с недвижимостью всегда сопровождается бумажной волокитой. Для потенциального покупателя важно перед началом процесса обратить должное внимание на категорию земли, будет ли возможность в дальнейшем ее изменить.
Важно также определиться, как конкретно планируется использовать участок, разрешен ли этот вид деятельность на нем. Благодаря Земельному кодексу, вышедшему в 2022 г., граждане получили возможность приватизировать государственную собственность.
Для владельцев дачных участок, членов гаражных кооперативов, крестьянских хозяйств и других категорий граждан стало возможным ранее оформленную аренду переводить в частную собственность путем приватизации. Но к сегодняшнему дню еще большая часть земель в России не перешла в руки граждан, причин тому много.
Другим вариантом, который предложил законодатель, является выкуп земли. Существуют определенные правила, как это сделать и кто имеет право. Предложение весьма заманчиво для тех, у кого нет прав на приватизацию, но есть желание иметь участок для строительства частного дома или ведения натурального хозяйства. Такую возможность дает гражданам государство, а стоимость участка будет меньше, чем при покупке у частного лица или компании.
Потенциальный покупатель также может обратиться к владельцам колхозных паев, т. е. сельским жителям, бывшим членам колхоза. Если кто-то из них не пользуется своим участком, он может ее продать по невысокой стоимости. Но такая земля будет относиться только к сельскохозяйственной категории.
Кому законодатель дает право выкупать участки у местной администрации по максимально низкой стоимости:
- Это может сделать лицо, которое на арендованной у государства земле, взятой под ЛПХ или ИЖС, уже возвело жилое строение. Выкупить арендованную землю можно будет за 3% от кадастровой.
- Можно любому лицу принять участие в аукционе, который инициируется и организовывается районной администрацией, юрлицом или частником. Стоимость участка будет устанавливаться в ходе торгов, хотя начальную цену и шаг торгов устанавливают местные власти.
- Гражданин и глава крестьянско-фермерского хозяйства может сделать выкуп у сельской администрации, обычно стоимость земли приближается к кадастровой.
- Когда гражданин взял землю в аренду для ведения сельского хозяйства и 3 года добросовестно исполнял условия договора.
- Лицу возможно самому найти свободную землю под застройку, которая числится на кадастровом учете, и подать заявление на ее выкуп у администрации по стоимости кадастровой. В этом случае заинтересованное лицо может инициировать торги самостоятельно и сделать покупку, если участников аукциона будет меньше 2 и их признают несостоявшимся.
Способы выкупа земельного участка из аренды в собственность
Существуют различные варианты передачи прав на владение земельным участком на основании аренды и с возможностью выкупить землю впоследствии.
Земельный участок будет считаться принятым в собственность, если:
- Собственник земли принял все текущие оговоренные условия сделки с приобретателем, у сторон нет вопросов и сомнений относительно текста договора;
- Если гражданин принимал участие в аукционе, объявленном муниципалитетом для осуществления продажи государственной земли;
- Если земля передана особым категориям граждан на бесплатной и безвозмездной основе с правом выкупа земли при наступлении определенного обстоятельства;
- В случае покупки земли на аукционе, который организовывают и проводят частные лица;
- Если участок приобретен по ускоренному варианту с целью осуществления сельскохозяйственной деятельности или для возведения многоэтажного строения для постоянного проживания граждан, с целью применить участок для возведения социального объекта.
Чтобы продать участок земли с объектами начатого, но не завершенного строительства для ИЖС, необходимо убедиться, что арендуемая земля и объекты на ней не являются объектами права третьих лиц. Очень важно получить информацию о том, применяли ли земельный ресурс арендуемой территории по целевому назначению.
Органы исполнительной власти на местах формируют и утверждают последовательность действий для оформления земельного участка в собственность частному лицу. В случае завершения строительных работ на участке земли, оформления прав на объект недвижимости, возведенный на участке, оформите землю в собственность.
Если участок земли приобретен для ведения садово-огороднической деятельности, факт использования участка по назначению подтвержден, тогда гражданин, осуществляющий хозяйственную деятельность, может приобрести в собственность указанную территорию.