Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое дом блокированной застройки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении долго времени блокированные дома были предметом дискуссии ввиду отсутствия детального регулирования их правового положения. Чтобы признать дом блокированной застройки приходилось обращаться в судебные учреждения, так как по общему правилу их приравнивали к многоквартирным домам.
Перевод МКД в дом блокированной застройки
Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2016 г.
Чтобы перейти в статус блокированной постройки, необходимо разделить участок на две части и изменить разрешенное использование земельного надела. Объект должен иметь признаки блокированного дома, перечисленные в Градостроительном кодексе РФ.
Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.
В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.
Дома блокированной застройки — что это такое?
Определение жилого дома блокированной застройки по закону довольно просто. Подразумевается, что такая постройка находится в одном ряду с другой недвижимостью, и смыкается с ней одной стеной как минимум. В новой редакции федерального градостроительного кодекса указаны и другие черты здания или дома, которые нужны для присвоения ему такого статуса.
Стена, через которую идет примыкание, не может иметь никаких проемов или промежутков. Правовой статус дом блокированных застроек получает также при еще одном обязательном условии: из него должен быть обособленный выход на земельный участок.
Полезно обратить внимание на то, какой дом могут признать как многоквартирный. Установлено, что он должен быть разделен на 2 как минимум квартиры, а также включать совокупное владение. Допускает закон также выделение машиномест, принадлежащих отдельным людям. Также часть нежилых зон может быть собственностью конкретных личностей.
Межевание земли для строений блочной застройки
Согласно приведенным выше определениям, выход из секции блочного дома ведет на отдельный земельный участок, откуда можно попасть на территорию общего пользования. Эта характеристика определяет особенности межевания. Площадь каждого участка земли не должна быть меньше размера, который устанавливают Правила землепользования и застройки определенного населенного пункта РФ.
Межевание необходимо для постановки дома на кадастровый учет. Границей между смежными участками в этом случае признается общая стена здания между ними. Разметку выполняют кадастровые инженеры, по окончании работ составляя межевой план. На его основе дому выдается уникальный кадастровый номер, и здание включается в списки для кадастрового учета.
Дома блокированной застройки — пока что новое для нашей страны явление. Поэтому так много путаницы с выявлением их отличительных особенностей, признании строений секционными, блочными.
Когда выдается разрешение на строительство
Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:
-
Градостроительный кодекс РФ;
-
Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
-
Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
-
Собственно, разрешающая документация.
Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.
Итого необходимы:
-
Проектная документация;
-
Градостроительный план земельного участка;
-
Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.
Признание дома объектом блокированной застройки
Многие граждане интересуются, как признать двухквартирный дом домом блокированной застройки официально. Ведь это дает возможность закрепить право собственности на прилегающую к объекту территорию.
В процессе определения участка под блокированный дом предусмотрена возможность оформления в собственность право владения и объектом, и территорией.
Дома, построенные во времена Советского Союза и состоящие из 2-х квартир, не признаются объектами блокированной застройки, так как норматива для них на момент строительства не было. Разрешительная проектная документация появилась с введением Градостроительного кодекса.
Разграничение двух однотипных домов возможно путем анализа судебных прецедентов. Чтобы признать объект домом блокированной постройки в 2020 году, необходимо, чтобы секция строения характеризовалась следующим образом:
- внутридомовые коммунально-инженерные системы отдельны для каждого блока;
- есть оборудование для обслуживания независимых блоков, размещенное за пределами жилого сектора.
Отличительные признаки
Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:
- Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
- Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
- К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
- Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков — нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
- В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
- Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.
Что такое блокированный жилой дом и где их чаще возводят
В российском строительном кодексе домом блокированной застройки названо здание в 1-3 этажа, состоящее из 2-10 частей (квартир), каждая из которых имеет хотя бы одну общую стену (без проходов) с соседними блоками. Во всех квартирах есть выход на приусадебный участок. По сути это гибрид комплекса одноквартирных домов и многоквартирного дома с объединенными блоками.
Считать дом блокированной застройки разновидностью многоквартирного дома ошибочно, т.к. у его частей (квартир) нет общего выхода к местам общего пользования. Хотя они и имеют общие стены, но выходы на улицу у всех владельцев разные. Впервые таунхаусы появились в Англии, сейчас они очень популярны в США и многих странах Европы. Эта терминология прочно закрепилось и в нашей разговорной речи. Как бы их не называли, но эти небольшие городские строения с несколькими квартирами с общими стенами отличает экономное использование земли. На первом этаже обычно находятся технические службы: гараж, баня, котельная, прачечная, кладовки и т.п. Второй этаж служит кухней и гостиной, а третий предназначен для спален, детской и рабочего кабинета.
Разрешение на строительство
Согласно строительным правилам, нельзя возводить один дом на нескольких отдельных участках. Поэтому чтобы получить согласие на строительство блокированного дома, понадобится выполнить ряд действий:
- Оформить документацию на землю, на которой планируется возведение конструктивно связанных частей. Сюда относится градостроительный план на каждую используемую земельную площадь и разрешение на строительство жилого здания, конструкция которого состоит из отдельных блочных частей.
- Под каждое строение формируется отдельный земельный участок, и на каждый из них составляется план межевания. Далее проводится процедура по получению разрешения на ввод такого жилья в эксплуатацию.
- Каждый отдельный дом ставится на учет в кадастровый реестр.
Правовая база для данного типа жилья
Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:
- Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
- Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
- Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
- Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
- Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
- Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
- В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.
Как начать строительство совмещенного дома?
Строительство таких домов тоже проходит немного по-другому чем обычное строительство. В земельном кодексе запрещено строительство дома на нескольких участках. Для постройки таких домов необходимо предварительно объединить все участки в один, осуществление данной процедуры происходит по нормам земельного кодекса.
При получении разрешения на строительство совмещенного дома необходимо:
- Первым делом оформляются документы на территорию.
- Для каждого блока дома необходимо предоставить равный участок земли с проведением межевания.
- Оформление каждого дома как отдельного объекта и нанесение их на градостроительный план.
Признание дома постройкой с блокированным типом застройки
По сути, такие дома блокированной застройки не делятся на части, как обычные дома, где квартира является частью общего строения. Во время ее строительства оформляются совсем другие документы, чем перед тем, как построить дом блокированной застройки. Чтобы получить документальное подтверждение, что ваш дом блокированной застройки является таковым, он должен соответствовать следующим условиям.
- Количество этажей не должно превышать трех. Хотя большинство этих домов имеют только 1-й и 2-й этаж.
- Дом блокированной застройки должен состоять из отдельных частей жилья. Каждый блок должен быть отгорожен друг от друга общей стеной. Их количество не должно превышать 10.
Первое, что должен проверить покупатель во время приобретения части совмещенного строения, получено ли разрешение для застройки конкретного участка. Каким образом и на кого оформлена земля — это тоже важно. Застройщики предпочитают оформлять участок земли под блокированные дома на одного владельца. После подключения всех коммуникаций, когда дом блокированной застройки разделен на части, а они, в свою очередь состоят в собственности живущих там людей, можно оформить всю территорию по долям.
Чаще всего трудности при возведении построек поджидают не покупателей — будущих собственников, а строителей на стадии сбора и согласования документов. Если жильцы, купив престижную недвижимость, станут добиваться каким-то образом смены статуса своего дома, то им придется столкнуться с серьезными препятствиями.
Нормативное регулирование
Статус жилого дома блокированной застройки регулирует целый ряд актов и документов. Обратимся к ним.
В первую очередь это ЖК РФ, определяющий ключевые характеристики домов-блоков. А ЗК РФ будет регулятором относительно земельных участков, выделенных под данные строения.
Градостроительный кодекс (ст. 49, п. 2, вторая часть) определяет объект как жилой, высотой не более 3-х этажей, включающий в себя несколько изолированных блоков — но не более 10 секций. И еще важно. Каждый блок жилого дома блокированной застройки предопределен только для одного собственника (+ его семьи, если таковая имеется), имеет отдельный выход на личный или совместный земельный участок.
Таким образом, ГрК РФ определяет дома-блоки единым строением, состоящим из совокупности секций. Но в то же время никак не относящимся к многоквартирному.
Жилищный кодекс (ст. 16) дает определение жилого дома. Это индивидуальное строение, состоящее как из жилых комнат, так и вспомогательных помещений. Им может быть и многоквартирный дом, и блочный. Отличие между ними — только в наличии или отсутствии общедомового имущества.
Сложность еще и в том, что ЖК не дает четкого определения как двухквартирному жилому дому блокированной застройки, так и зданиям, состоящим из большего числа секций. Сегодня российский Минстрой работает над нормативами, которые могут четко разделить многоквартирные и секционные строения.
Отличительные признаки
Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:
- Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
- Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
- К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
- Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков — нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
- В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
- Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.
Преимущества и недостатки блокированного дома
Сначала стоит сказать о плюсах совмещенного дома. Это многоуровневое отдельное жилище, не отличающееся от дома. Промеж блоков — только стены, но нет ни дверей, ни проходов, и они являются, на первый взгляд, единой жилой постройкой. Участок на любой блок общего дома приходится отдельный, хоть и небольшой. По сути, дома блокированной застройки — это отдельные домики с элементами многоквартирного дома.
У совмещенного жилья есть и свои минусы. Главный — трудности с оформлением. Во всех регионах проблема решается в соответствии с законом, но по-разному. Земля находится не в общей собственности, а разбита по долям. Это накладывает дополнительные трудности при продаже (но не препятствует ей). Как отделенный жилой дом, он обладает малой частью земли.
Любой дом блокированной застройки заселен одной семьей. У каждого блока имеется отдельный, не связанный с другими выход, ведущий на свой участок земли. Эту территорию может занимать двор с палисадником и т. д. Отдельные части застройки связаны между собой посредством общих стен.
Из жилых помещений есть два выхода: один на улицу, а другой во двор. Каждая квартира такого дома имеет отдельный дворик, который числится в собственности хозяев. На нем располагается зона отдыха с бассейном и небольшим садиком. Возможно и другое применение участка земли.
Блокированные дома не имеют общего входа, подпола и чердака. Зато каждая квартира имеет не только отдельный подъезд, но и инженерные системы, предназначенные для жилых построек. Таким образом возникает экономия, поскольку коммуникации прокладывают для общей застройки, а не в отдельный дом. Материалы для постройки, общий фундамент, непосредственная близость домов — это делает подобные строения все более популярными.
Технический план блочного дома
Техноплан секционного дома составляется согласно ст. 24 ФЗ №218. Без этого документа ввод здания в эксплуатацию невозможен. Технический план должен включать в себя следующее:
- Полная информация о постройке, что необходимо для ее постановки на кадастровый учет.
- Сведения о каждом блоке (это также требуется для кадастровых работ).
- Данные о постройке с уже присвоенным кадастровым номером. Это уже для внесения записи в ЕГРН.
Технический план состоит из текстового и графического раздела. Последний — это кадастровый план территории или выписка из Единого госреестра о земельном участке, на котором расположено секционное строение, с описанием его местоположения.
Обратим ваше внимание также на письмо Росреестра № 14-02689-ГЕ/17:
- Каждый блок вводимого в эксплуатацию секционного дома ставится на кадастровый учет в качестве отдельного здания жилого назначения.
- Отсюда следует, что для каждой секции должен заготавливаться свой технический план. Это ведет за собой факт, что за блоком закрепляется определенный земельный участок.
- Основание учета секций в подобном доме — разрешение на ввод в эксплуатацию всего строения и технический план, составленный для каждого блока.
Межевание земли для строений блочной застройки
Согласно приведенным выше определениям, выход из секции блочного дома ведет на отдельный земельный участок, откуда можно попасть на территорию общего пользования. Эта характеристика определяет особенности межевания. Площадь каждого участка земли не должна быть меньше размера, который устанавливают Правила землепользования и застройки определенного населенного пункта РФ.
Межевание необходимо для постановки дома на кадастровый учет. Границей между смежными участками в этом случае признается общая стена здания между ними. Разметку выполняют кадастровые инженеры, по окончании работ составляя межевой план. На его основе дому выдается уникальный кадастровый номер, и здание включается в списки для кадастрового учета.
Дома блокированной застройки — пока что новое для нашей страны явление. Поэтому так много путаницы с выявлением их отличительных особенностей, признании строений секционными, блочными.