Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на отчуждение недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Какие бывают доверенности на продажу квартиры
Есть несколько типов таких документов:
- разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
- специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
- генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.
Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу или покупку квартиры
Развод – мероприятие неприятное, поэтому делить имущество мужья и жены зачастую начинают с запозданием. Когда женщина, владеющая недвижимостью, решает реализовать ее, нередко становится проблемой получить разрешение от бывшего мужа. Либо мужчина борется за имущественные права, либо живет далеко. Бывает и такой пример: бывшему супругу не нужна спорная квартира, но официально отказаться от нее он не желает. Поэтому вопросы, что касаются имущества, желательно решать сразу: мирно у нотариуса либо в суде.
Разрешение на отчуждение недвижимого имущества после развода – рекомендуемый пункт, как в браке, если не удалось разобраться в имущественных спорах. Нажитые в официальном союзе материальные ценности после разрыва отношений сохраняют статус совместной собственности.
Согласие супруга на продажу земельного участка, жилища и транспорта составляют и нотариально заверяют так же, как при брачном союзе: по свободному образцу с вышеуказанными документами. Только придется добавить свидетельство о разводе.
Согласие на покупку недвижимых объектов после развода не оформляется. У бывшей пары больше нет совместного бюджета, каждый сам по себе.
Итог: ни купить квартиру без согласия заинтересованной стороны, ни продать, ни подарить нельзя. Брачные отношения подразумевают ответственный имущественный подход. После развода тоже желательно учесть мнение бывшего супруга, чтобы не попасть впросак. Срок давности иска помогает не всегда. При сомнениях лучше обратиться к опытному юристу.
Как поступить, если передумал
Бывает человек совершает поступки, не обдумав всех последствий для себя. Подписав ранее разрешение и впоследствии передумав вернуть ситуацию в прежнее состояние возможно. Для отмены прежнего решения потребуется:
- написать обращение в Росреестр о своем несогласии на совершение сделки. Даже если вся документация уже подана, то такое право у индивида есть на протяжении 2-х недель после подачи;
- поговорить с супругом о своем намерении, возможно сделать предложения, например, по выкупу доли;
- перенести рассмотрение конфликтной ситуации в зал судебного заседания. Доказать примененное давление при его реальном существовании;
- не запрещено заявить ходатайство в суде об ухудшении условий проживания, не оговоренных до подписания согласительного документа.
Как обезопасить себя при покупке у женатых (замужних): советы покупателю
Приобретающая сторона не всегда осведомлена о семейном положении продавца. В паспорте может отсутствовать штамп (если документ новый, восстановлен после утери или кражи). Поэтому, чтобы не купить недвижимость без согласия супруга продавца, приобретатель может потребовать нотариальное заявление о гражданском состоянии. В нем продающая сторона в присутствии нотариуса уведомляет приобретателя жилья, что никогда не вступала в брак. Если вдруг выяснится обратное, она будет признана стороной, виновной в мошенничестве, со всеми вытекающими.
Второй способ обезопасить себя: проверить реестр записи актов гражданского состояния (единый для всей России). Нотариусы и работники ЗАГСов имеют доступ к этому ресурсу.
Внимание! Стоимость согласия супруга на покупку недвижимости или ее продажи невелика. Зато убережет от крупных неприятностей. Даже если одна из сторон отказывается оплатить нотариальные услуги, второй – выгодно взять эти расходы на себя.
В случае признания сделки ничтожной – прежде всего страдает покупатель. В его интересах выяснить истинное семейное положение продавца и получить письменное согласие на реализацию жилья от второй половинки.
Возможные трудности и нюансы
В некоторых случаях получение согласия от мужа или жены может сопровождаться трудностями. Причины могут быть самыми разнообразными: нежелание контактировать, состояние здоровья, проживание в другом городе или стране и т.д.
Каждый случай требует действий по ситуации в соответствии с действующим законодательством. Например, если супруг проживает в другом государстве, то при достижении взаимной договоренности, согласие можно оформить у нотариуса этой страны. Однако для использования в РФ этот документ потребуется перевести на русский язык и заверить в нотариальной конторе России.
Также теоретически титульный собственник квартиры, имя которого обозначено на свидетельство о праве собственности, имеет право совершать самостоятельно сделки. Нередки ситуации заведомого обмана супруги/супруга, не предусматривающий оповещения о предстоящей продаже.
Если квартира была продана без получения официального согласия мужа/жены, то сделка является оспоримой. Для того, чтобы ее аннулировать потребуется подать иск в суд. Итогом может стать возврат причитающейся доли/части второго собственника в денежном эквиваленте. По закону срок исковой давности составляет 3 года. При пропуске этого срока по неуважительным причинам претендовать уже на восстановление своих прав не получится.
Еще одно потенциально необходимое для получения согласие – получение разрешения (согласия) от органов опеки и попечительства в случае продажи квартиры в семьях, где есть несовершеннолетние дети. Получение такого согласия – гарантия соблюдения прав детей и неухудшения будущих условий проживания (при этом не имеет значения, имеют ли дети свою долю в квартире или нет).
Согласие на продажу дома, квартиры: когда нужно
Когда пара узаконила отношения и получила свидетельство о браке, все накопившееся в дальнейшем считается общим. Причем совершенно неважно, на кого зарегистрировано право собственности. Если что-либо из нажитого вместе потребуется продать, для проведения сделки придется получить разрешение второго супруга.
Существует несколько случаев, когда без согласия «второй половинки» не обойтись:
- предметом сделки является общий объект недвижимости;
- требуется подписать документ, обязательный к нотариальному удостоверению;
- заключается сделка, подлежащая госрегистрации.
Если применить вышесказанное к домам, дачам и квартирам, получится, что обязательно нотариальное согласие супруга на:
- покупку недвижимости;
- реализацию квартиры (дома, дачи), что появилась после посещения ЗАГСа;
- дарение общего объекта недвижимости третьим лицам;
- передачу помещения в аренду с последующим выкупом;
- ипотеку, иные виды кредитов, где залогом выступает общая недвижимость.
Известно, что из любого правила бывают исключения. Есть они и здесь. Получать разрешение супруга на продажу нет нужды, если:
- жилье унаследовано;
- получено в дар от другого человека (не обязательно родственника);
- помещение приобреталось до момента официальной регистрации отношений;
- квартира приобреталась за счет исключительно личных средств и тому имеются доказательства;
- планируется продажа приватизированного помещения и есть официальный отказ от доли в пользу второго совладельца;
- имеется решение суда по принудительному разделению имущества, соглашение по добровольному делению, заверенное нотариально;
- присутствует брачный контракт, где четко сказано, что супруг(а) не вправе претендовать на жилье.
Зарегистрируют ли сделку по продаже квартиры без согласия супруга?
Продажа жилплощади без документально оформленного разрешения второго супруга может привести к нежелательным последствиям:
- ЕГРН поставит особую отметку о признании сделки оспоримой. Высок риск того, что супруг сможет через суд вернуть квартиру, и проведенную сделку будут считать недействительной;
- супруг, согласие которого не было получено, сможет потребовать расторжение договора о продаже имущества и внесение поправок в данные ЕГРН. Сделать это возможно в течение 3 лет с того дня, когда супруг узнал, что его права собственности были нарушены. Суд также может увеличить срок исковой давности по уважительным причинам.
Согласно № 218-ФЗ продать жилплощадь без согласия второй половины можно, но без его письменного разрешения сделка может быть признана недействительной, даже если второй супруг присутствовал при регистрации сделки.
Если суд примет решение признать сделку недействительной, то это приведет к таким последствиям:
- квартира вновь станет собственностью супругов;
- покупатель может подать иск о возврате уплаченных денежных средств в полном объеме. Ответчиком будет выступать супруг, который продал недвижимость без согласия;
- покупатель может возместить стоимость доли супруга, без согласия которого была проведена сделка. Так, покупатель официально станет собственником приобретенного им жилья;
- супруг-продавец также может выплатить сумму, равную стоимости доли в квартире второго супруга. Такая операция будет считаться действительной, и за покупателем останется право собственности на квартиру.
Официальное разрешение мужа/жены на продажу жилплощади необходимо, в первую очередь, для самого покупателя. Если оно есть и заверено в соответствии со всеми требованиями законодательства, можно не беспокоиться о законности сделки.
В соответствии со статьей 35 СК РФ, согласие супруга на продажу недвижимости оформляется в письменном виде. Разрешение оформляется нотариусом, для этого ему необходимо представить следующие документы:
- паспорт супруга;
- свидетельство о браке;
- ИНН;
- бумаги, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру.
На основе данных документов нотариус составляет письменное согласие супруга. В разрешении должны присутствовать следующие аспекты:
- наименование и описание объекта недвижимости, по которому заключается сделка;
- информация о собственниках квартиры;
- реквизиты свидетельства о браке;
- сведения о третьей стороне, с которой заключается сделка;
- иные положения, включаемые в разрешение по договоренности сторон.
Какое имущество считается общим
Нужно ли согласие супруга или супруги при покупке квартиры в 2017 году, если для совершения сделки используются личные средства одного из партнеров? В этом случаевзять согласие у второго супруганеобязательно, однако, при возможном разделе имущественных активов придется доказывать происхождение денежных средств (например, личный заем у родственников при условии выплаты долга без использования семейных средств).
Имущественные активы, приобретенные в период брачных отношений, признаютсяобщейсобственностью, за исключением следующих случаев:
- недвижимость приобретена по безвозмездной сделке только одним из партнеров (например, наследование или приватизация),
- соглашение сторон или брачныйконтракт устанавливают режим личной собственности одного из партнеров на объект недвижимости,
- если в период семейных отношений второй супруг без уважительных причин уклонялся от получения доходовлибо тратил общие средства вопреки нуждам семьи.
Все эти обстоятельства предстоит доказывать при возникновении спора о разделе совместных активов, что на практике может представлять определенную сложность. Как правило, такие споры рассматриваетсудпри разводе супругов.
Имущественные активы, принадлежащие на праве личной собственности, правообладательвправепродать без оформления согласия. Такие сделки будутсчитатьсязаконными, а их оспаривание не будет иметь перспективы в судебных органах.
Может ли муж продать жилье жене после развода?
Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.
Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.
Такая сделка вполне законна и оформляется на общих основаниях. Её этапы упрощены и состоят из нижеследующего:
- Стороны оформляют договор купли-продажи (ДКП) квартиры, составляют и прилагают к нему акт приёма-передачи жилого помещения.
- Бывшая жена передаёт продавцу деньги в установленном размере, указанным в положениях договора, способом.
- По желанию участников сделки, договор может удостоверяться нотариально.
- ДКП, вместе с пакетом прилагаемой документации, передаётся в Росреестр для регистрации прав покупательницы.
В этом случае согласие жены не требуется в силу того, что собственность выведена из статуса совместного имущества.
Если же квартира в совместной собственности, то алгоритм действий будет другим:
- Супруги оформляют совместную долевую собственность на квартиру, выделяя в ней доли в имущественном праве. Это можно сделать, составив нотариальное соглашение.
- Муж — собственник половины квартиры, продает свою долю бывшей жене составлением ДКП и его нотариальным удостоверением.
- Проводится регистрация права, в результате чего бывшая супруга остаётся полноправной хозяйкой квартиры.
В этом случае также не требуется согласие, потому что произведён справедливый раздел имущества.
Когда не требуется согласие супруга на совершение сделки с жильем
По общему правилу, распоряжение общей собственностью семьи допускается только при взаимном согласии обоих партнеров. Более того, если жилье было приобретено за счет общих денежных средств, не имеет значение, на кого она оформлена. В этом случае любое совершение сделок, даже безвозмездных, потребует получение согласия от второй половины.
Тем не менее, из анализа норм СК РФ можно установить ситуации, когда движимое и недвижимое имущество не только может находиться в личной собственности одного из супругов, но и не требует разрешения на его продажу. К таким особым случаям относятся:
- имущественные активы, в том числе жилые помещения, находившиеся в собственности граждан на момент регистрации семейных отношений;
- движимые и недвижимые активы, полученные в порядке наследования;
- получение жилья одним из партнеров по безвозмездным сделкам;
- наличие заключенного брачного контракта, в котором предусмотрен особый порядок приобретения и распоряжения недвижимостью.
Добрачная недвижимость граждан не поступает в совместную собственность, если только сами супруги в период семейных отношений не захотят изменить статус такого жилья. Для продажи квартиры не только не потребуется согласие второй половины, жилье будет исключено из раздела имущества при бракоразводном процессе.
Оформление наследственных прав носит личный характер, не связанный с семейными отношениями. По этой причине, если объект недвижимости получен по наследству одним из партнеров, второй супруг не приобретает никаких прав и его согласие на распоряжение имуществом не потребуется.
Безвозмездный характер сделок, в результате которых у граждан возникает право собственности, также не требует согласования при распоряжении такой недвижимостью. Такой сделкой, прежде всего, является дарение, когда в роли одаряемого лица выступает только один супруг.
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, приобретенной в порядке приватизации?
Распоряжение таким жильем имеет следующие особенности:
- если в процессе приватизационной сделки право собственности было оформлено на обоих партнеров, потребуется либо оформление согласия, либо участие второго супруга в продаже жилья;
- если на стадии оформления приватизационного договора один из супругов выразил отказ от участия в приватизации квартиры, его согласие не потребуется при последующем распоряжении жильем.
Доверенность или согласие?
Действующее законодательство не предполагает каких-либо исключений из принципа согласования отчуждения общего имущества супружеской пары.
В связи с этим нередко на практике возникают ситуации избыточного государственного регулирования.
В частности, большинство государственных органов не регистрируют сделки по отчуждению недвижимой собственности супругов, если сделка осуществляется супругом по доверенности, полученной от супруга, являющегося номинальным собственником, но без нотариально заверенного согласия.
Однако, какой-либо единообразной практики по этому вопросу не сложилось. Поэтому во избежание трудностей с оформлением сделки желательно иметь оба документа. Согласие в отличие от доверенности нельзя отозвать.
Опротестовать его можно только в суде, доказав, что лицо, получившее согласие, злоупотребляет своим правом.