Кто может быть созаемщиком по ипотеке, его права и обязанности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто может быть созаемщиком по ипотеке, его права и обязанности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Пo oднoмy кpeдитнoмy дoгoвopy дoпycкaeтcя чeтвepo, peжe пятepo coзaeмщикoв. Бoльшинcтвo бaнкoв гoтoв пpинять в этoм кaчecтвe любoгo чeлoвeкa, нeзaвиcимo oт нaличия или oтcyтcтвия poдcтвeнныx yз c дoлжникoм. Oбычнo тoлькo oдин из coзaeмщикoв мoжeт нe быть члeнoм ceмьи. Oднaкo, кaк пoкaзывaeт пpaктикa, нepeдкo дaжe близкиe дpyзья и poдcтвeнники oткaзывaютcя вcтyпaть в тaкoй дoгoвop.

Кто может стать созаемщиком

Созаемщиком может стать кто угодно, не только муж, жена или родственник.

Если созаемщик привлекается для увеличения суммы ипотеки, то банк одобрит ипотечный кредит с учетом его платежеспособности. В этом случае созаемщиками могут выступать не более трех физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера.

Созаемщиками без учета платежеспособности в обязательном порядке станут муж и жена. Однако это вовсе не значит, что приобретаемая недвижимость также по умолчанию станет общей собственностью. Созаемщик–супруг/супруга не станет владельцем собственности в случаях, когда:

• Брачный договор устанавливает режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости;
• Один из супругов предоставил нотариальное согласие на заключение кредитного договора без включения его в состав созаемщиков;
• Отсутствует гражданство Российской Федерации.

Ктo мoжeт быть coзaeмщикoм пo ипoтeкe

Чeлoвeк, coглacившийcя пoдпиcaтьcя пoд ипoтeчным дoгoвopoм в кaчecтвe coзaeмщикa,
дoлжeн peaльнo oцeнивaть cвoю oтвeтcтвeннocть пepeд бaнкoм. Ecли ocнoвнoй плaтeльщик, к пpимepy, cтaнeт нeдeecпocoбным и нe cмoжeт выплaчивaть кpeдит, coзaeмщик бyдeт oбязaн внocить eжeмecячныe плaтeжи в cooтвeтcтвии c гpaфикoм пoгaшeния зaдoлжeннocти. B этoм cлyчae y coзaeмщикa бyдeт пpaвo пoтpeбoвaть oт зaeмщикa кoмпeнcaции пoнeceнныx pacxoдoв или oфopмлeния дoли в квapтиpe.

B кaждoм бaнкe cвoи тpeбoвaния к лицy, кoтopoe выcтyпит coзaeмщикoм пo ипoтeкe, нo ecть pяд oбщиx тpeбoвaний, кoтopым тaкoй чeлoвeк дoлжeн cooтвeтcтвoвaть:

• в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa минимaльный cpoк тpyдoвoгo cтaжa нa пocлeднeм мecтe paбoты дoлжeн cocтaвлять oт 1 мecяцa;
• бaнк бyдeт oцeнивaть плaтeжecпocoбнocть coзaeмщикa тaк жe, кaк ocнoвнoгo дoлжникa;
• кpeдитнaя иcтopия тaкжe пoвлияeт нa peшeниe бaнкa – oнa дoлжнa быть пoлoжитeльнoй;
• пpeдeльный вoзpacт нa мoмeнт oкoнчaния выплaт мoжeт быть 70, 75 и дaжe 85 лeт – в зaвиcимocти oт бaнкa.

Нepeдкo зaeмщик пpocит cтaть coзaeмщикaми cвoиx poдитeлeй. Oднaкo ecли poдитeли yжe дocтигли пeнcиoннoгo вoзpacтa, нeмнoгиe бaнки coглacятcя включить иx в кpeдитный дoгoвop. Дeлo в тoм, чтo coзaeмщик дoлжeн бyдeт пoлнocтью пpинять нa ceбя бpeмя ипoтeчныx выплaт, ecли ocнoвнoй зaeмщик пo кaкoй-либo пpичинe нe cмoжeт этoгo дeлaть. Coзaeмщик-пeнcиoнep дaлeкo нe вceгдa cмoжeт пoгacить зaдoлжeннocть пepeд бaнкoм, ecли вoзникнeт тaкaя нeoбxoдимocть. Пoэтoмy oткaз включить в кaчecтвe coзaeмщикa пeнcиoнepa впoлнe лoгичeн и oпpaвдaн.

Пepeчeнь oбязaтeльныx дoкyмeнтoв, кoтopыe дoлжeн пpeдocтaвить в бaнк coзaeмщик, мoжeт paзнитьcя в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa, нo в бoльшинcтвe кpeдитныx yчpeждeний oн cocтoит из тaкиx пyнктoв:

• пacпopт гpaждaнинa PФ;
• CНИЛC;
• тpyдoвaя книжкa;
• cпpaвкa o дoxoдax.

Кто такой солидарный заемщик, и чем он отличается от основного заемщика?

Солидарный заемщик (созаёмщик) – это лицо, которое наравне с основным заемщиком отвечает перед банком по всем обязательствам, связанным с выплатой ипотечного кредита.

В случае нарушения условий договора (например, отсутствия ежемесячных платежей) банк может предъявить претензию как основному заемщику, так и всем солидарным заемщикам.

---

Чем созаемщик отличается от поручителя по кредиту?

И поручитель и созаемщик могут повысить шансы на получение кредита или увеличение его суммы. Но при этом они обладают разным объемом прав и обязанностей.

Поручитель по договору дополнительно гарантирует выплату кредита и несет ответственность перед банков только в том случае, если допущена просрочка по кредиту. При этом он не имеет прав на объект недвижимости, который находится в залоге у банка. Иными словами у поручителя появляются обязательства, если они не могут быть исполнены заемщиком.

Созаемщик отвечает по кредиту наравне с основным заемщиком и в ряде случаев имеет право на долю недвижимого имущества. Вместе с поручителем он несет ответственность за своевременные платежи.

---

Преимущества и недостатки

Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:

• Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
• Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
• Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
• Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
• При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.

К недостаткам такой ипотеки можно отнести:

• Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
• Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
• Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.

Кто такие созаемщики и поручители, и для чего нужна их помощь

Созаемщик — это третье лицо в договоре кредитования, которое наравне с титульным заемщиком исполняет обязательства сделки и имеет те же права на недвижимость. Как показывает практика, чаще его подключают к ипотеке, оформленной на длительный срок, или при высоких финансовых нагрузках кредитополучателя. Смысл привлечения одного или нескольких созаемщиков заключается в смягчении долгового бремени. Банк старается снизить нагрузку на клиентов и минимизировать риски невыполнения ими обязательств. Поэтому, если прописанные в договоре условия непосильны для заемщика, к сделке привлекается дополнительное лицо.

Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность по ипотеке будет погашена в оговоренный срок. При этом доверенное лицо не обязуется выплачивать кредит или следить за графиком ежемесячных платежей. Его ответственность начинается только при невыполнении титульным заемщиком долговых обязательств.

При оформлении ипотеки на крупную сумму можно привлечь одновременно и созаемщика, и поручителя. Их обязательства вступают в силу в определенном порядке в соответствии с законодательством. При невыполнении условий договора основным заемщиком долг придется погашать созаемщику. Если и он откажется от обязательств, финансовое бремя ляжет на плечи поручителя. Действия участников соглашения в обязательном порядке отмечаются в кредитной истории.

Поручителями и созаемщиками по ипотеке могут стать платежеспособные лица, соответствующие условиям банковской организации. Как правило, привлекаются близкие родственники кредитополучателя.

Требования к доверенным лицам по ипотечному кредитованию в банках практически идентичны:

• гражданство РФ;

• возраст 21-65 лет;

• стаж работы на последнем месте не менее полугода;

• официальный заработок, достаточный для внесения ежемесячных платежей;

• чистая кредитная история;

• родство с заемщиком (приветствуется);

• отсутствие открытых задолженностей.

Обязанности и права созаемщиков

Отдельно стоит коснуться прав и обязанностей законных супругов, выступающих созаемщиками в ипотечном кредите. Их стоит выделить среди других категорий заемщиков:

• взять ипотечный кредит без согласия супруга выступить в качестве созаемщика невозможно;
• если иное не определено условиями договора, собственником недвижимости является титульный заемщик, в этом случае доход супруга-созаемщика при рассмотрении заявки может не учитываться;
• в случае развода созаемщик не освобождается от выплаты платежей по ипотеке, если титульный заемщик оказывается неплатежеспособным;
• в случае развода как приобретённое имущество, так и выплаты по кредиту делятся между супругами в судебном порядке или по мировому соглашению сторон.

В качестве прав и обязанностей, применимых для всех категорий созаемщиков, можно выделить следующие:

1. любой из созаемщиков может претендовать на долю в квартире пропорционально перечисленным выплатам;
2. ответственность за своевременное внесение платежей по ипотеке одинакова у всех заемщиков;
3. доступен налоговый вычет при условии участия в выплатах;
4. при отказе от выделенной доли в недвижимости обязанность по погашению долга остаётся на созаемщике;
5. снять с себя статус созаемщика можно только в случае предоставления титульным заемщиком замены – нового физического лица и при одобрении этого кредитной организации.

Поручитель или созаемщик?

При внешней схожести этих понятий – поддержка перед банком обязательств основного заемщика – юридически их ответственность по кредиту различная.

Круг ответственности поручителя нормирован пятой главой Гражданского кодекса, где определено, что в его обязанности входит обеспечение своевременного возврата кредитованной суммы. Поручителю не требуется отслеживать соблюдение заемщиком графика выплат и в случае кратковременной просрочки платежа ему ничто не грозит.

Однако при длительной просрочке ипотечный банк непременно потребует от поручителя обеспечения выплат по кредиту, после чего долг заемщика будет отражен в кредитной истории лица, поручившегося за него. При этом у поручителя нет прав на недвижимость, купленную заемщиком (возможны исключения согласно ст.365 Гражданского кодекса).

В отличие от поручителя созаемщику целиком принадлежат все права и обязанности основного заемщика ипотеки. Т.е. созаемщик будет вынужден оплачивать кредит сразу же, как только сам заемщик платить перестанет (ст.323 п.2 Гражданского кодекса). Но и прав на ипотечную недвижимость у осуществлявшего платежи по ней созаемщика многократно больше, чем у поручителя (ст.325 Гражданского кодекса).

Важно: общим последствием участия в ипотечном кредите созаемщика и поручителя может стать обращение кредитной организации в суд, если заемщик платить перестал, а поручитель или созаемщик добровольно выплачивать его кредит отказываются.

Чем рискуют созаемщик и поручитель

Титульный заемщик перестал платить по займу? Тогда платежи автоматически берет на себя созаемщик (поэтому желательно следить за графиком выплат и быть в курсе всех взносов). С поручителя долг взыщут только после решения суда. До этого с нерадивым плательщиком будут работать служба безопасности банка и коллекторы.

Все участники кредитного договора рискуют имуществом. При нарушении условий договора суд способен наложить арест на квартиру, машину, ценные бумаги — подобное разрешено законом. Но у созаемщика больше привилегий: часть собственности, купленной на кредитные деньги, уже принадлежит ему. У поручителя такого права нет, даже если он полностью погасит долг за заемщика. В подобных случаях поможет суд. Поручитель представляет документы, подтверждающие, что финансы вносил именно он. Суд рассматривает доказательства и обязывает основного заемщика передать поручителю все права на имущество.

Законодательством четко не регламентированы требования к созаемщику. Каждый банк разрабатывает и утверждает свои условия. Невозможно однозначно сказать, сколько должно зарабатывать, привлекаемое лицо, какой у него стаж, возраст, общее имущественное положение.

Зачастую, к третьим лицам правоотношений привлекают те же требования, что и к титульному заемщику. При рассмотрении кандидатуры можно опираться на следующие условия:

• наличие гражданства РФ;
• постоянная регистрация в регионе, в котором оформляется договор;
• возраст созаемщика – от 20 до 65 лет (на момент исполнения обязательств по кредиту);
• положительная кредитная история;
• наличие официального заработка;
• стаж работы от 6 месяцев.

Для чего нужен созаемщик

Для банка созаемщик выступает просто вторым заемщиком, который точно так же, как и первый, несет ответственность по всем кредитным обязательствам. Если ипотека оформлена более чем на одного человека, то заемщика иногда могут называть титульным заемщиком, а созаемщика – солидарным заемщиком. Созаемщика привлекают, чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки или оформить ее на более выгодных условиях. К примеру, если в кредитной истории присутствуют «черные» страницы, то банк может сделать надбавку и увеличить размер первого взноса. При оформлении займа не только на заемщика, но и на созаемщика с хорошим кредитным рейтингом и доходом процент рассчитывают, исходя из надежности обоих клиентов. Также созаемщик нужен, чтобы получить большую сумму при хорошей кредитной истории, но невысоких доходах. Тогда банк выдаст заем с учетом платежеспособности созаемщика.

Кто может стать созаемщиком

Ограничений по тому, кто может стать созаемщиком, нет. Это может быть близкий родственник заемщика, друг, коллега. Главное – согласие человека, и чтобы он походил под требования банка. Стоит учитывать, что в некоторых банках солидарные заемщики привлекаются автоматически. Обычно им становится второй супруг. Исключение – если с супругом заключен брачный договор с прописанными требованиями о разделе кредитных обязательств. Прочие банки потребуют нотариальное согласие для исключения из сделки мужа или жены. Кроме того, солидарным заемщиком становится член семьи, владеющий сертификатом на приобретение недвижимости в рамках одной из региональных или федеральных программ. Кстати, созаемщик не обязательно должен быть только один. Каждый банк регламентирует их количество самостоятельно. Чаще всего разрешают привлечь до трех или до четырех солидарных заемщиков.

Законные права, обязанности созаемщика

Созаемщик по ипотеке имеет право на квартиру при условии, что после оформления жилищной ссуды он становится владельцем доли приобретаемого объекта недвижимости. Его данные вносятся в договор купли-продажи. Наряду с главным заемщиком он является покупателем недвижимости. Если созаемщик будет иметь имущественные права, то это прописывают в договоре ипотечного кредитования.

Рассмотрим, какие права на квартиру у созаемщика по ипотеке возникнут после получения кредита. Законные права созаемщика по ипотеке на квартиру появятся, если между основным кредитополучателем и этим гражданином достигнуты договоренности по поводу владения квартирой. Им потребуется заключить соглашение, положения которого будут предусматривать передачу в собственность созаемщика части приобретаемого жилья.

Обязательства созаемщика прописаны в ипотечном договоре. Прежде чем соглашаться на участие в сделке, этому гражданину нужно узнать из надежного информационного источника, какую ответственность несет созаемщик по ипотеке и каковы последствия нарушения обязательств. Если он будет твердо знать свои права и обязательства, то это убережет от неизбежных финансовых расходов, потери личного времени и имущества.

Вот базовые правила:

1. Созаемщику необходимо выплачивать задолженность по ипотечному кредиту, если финансовое положение титульного заемщика пошатнулось, и он испытывает проблемы с обслуживанием ипотеки.
2. Если сроки оплаты по ипотечному договору систематически нарушаются, или длительность просрочки превышает 3 месяца, то банк может отобрать квартиру за долги.
3. В соглашении о залоге может фигурировать пункт, что главный плательщик вместе с созаемщиком должны погашать ипотеку каждый месяц, в одинаковых долях.

Возможно ли досрочное погашение ипотеки созаемщиком

Ответ на вопрос, может ли созаемщик погасить ипотеку досрочно, нужно искать в соглашении о залоге имущества. Когда в нем прямым текстом прописано это условие, то проблем с досрочным погашением не возникнет. Обычно правом досрочного погашения ипотеки наделяется лишь главный плательщик. Он должен лично посетить отделение финансового учреждения, выдавшего ипотеку, произвести погашение в досрочном порядке.

Раньше положенного срока погасить жилищный кредит созаемщик может при соблюдении одного условия — главный кредитополучатель оформил на этого участника генеральную доверенность у нотариуса. Организация не вправе отказать в досрочном погашении созаемщику, предъявившему этот документ. Выплата ипотеки в досрочном порядке имеет свои позитивные последствия:

• после учета внесенной суммы график ежемесячных платежей будет пересмотрен кредитным учреждением, с учетом внесенной суммы;
• уменьшится размер основного долга по выплачиваемому ипотечному займу.

В некоторых банках основному заемщику потребуется уведомить кредитора о своем намерении досрочно внести определенную сумму на ипотечный счет. Сделать это нужно за 30 дней до предстоящей даты. Но количество дней может быть и другим, все зависит от условий, прописанных в договоре.

Как созаемщику увеличить шанс на одобрение второй ипотеки

Зная основные критерии, на которые банк смотрит при одобрении заявки, можно увеличить шанс на выдачу ипотечного кредита для приобретения жилья. В первую очередь необходимо оценить свою платежеспособность и при необходимости предоставить сведения о дополнительных источниках дохода. Однако не стоит приписывать несуществующие суммы и завышать прибыль. Банк тщательно проверяет предоставленную информацию и при обнаружении несоответствия может занести клиента в черный список. Оценить финансовые возможности можно с помощью ипотечного калькулятора, который позволит рассчитать ежемесячные платежи, начальный взнос и срок кредитования.

Кроме того, необходимо убедиться в чистоте кредитной истории. Получить эти данные можно в личном кабинете на сайте НБКИ. Специалисты рекомендуют обратить внимание на тот факт, что в кредитную историю заносятся сведения по всем открытым кредитам, в том числе и тем, где клиент числится созаемщиком.

Если есть сомнения в том, что банк одобрит получение ипотеки, стоит задуматься о выходе из сделки, где вы числитесь в качестве созаемщика. Чтобы выйти из договора, необходимо уведомить титульного получателя займа, поскольку без его согласия это невозможно. Стоит отметить, что этот вариант не подходит для супругов, поскольку они автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки и изменить условия сделки могут только при разводе. Если титульный заемщик найдет доверенное лицо, которое будет соответствовать установленным требованиям, проблем с выходом не будет. Подготовьте необходимые документы и подайте на проверку в банк. После рассмотрения кредитором заявления заемщик может взять другую ипотеку на квартиру или дом.

Кто может стать созаемщиком

Формат ипотеки с участием солидарных заемщиков является обычным для большинства банков. Только вот условия по количеству созаемщиков у финансовых организаций различные – трое или четверо, не более.

Наличие родственных связей у созаемщиков по отношению к «оригинальному» заемщику не так важно, поскольку ответственность всех участников ипотечного договора будет солидарной, т.е. одинаковой. Однако банки предпочитают все же иметь дело с созаемщиками-родственниками не старше 75 лет, с трудовым стражем и стабильным доходом, позволяющим в случае чего обслуживать кредит, а также с положительной кредитной историей.

Независимо от платежеспособности, т.е. «автоматически», созаемщиками становятся:

У «добровольного» созаемщика банк запросит сведения, подтверждающие доход. Таким подтверждением может быть 2-НДФЛ, выписка с «зарплатного» счета или определенная форма справки, установленная данным ипотечным банком.

Как выйти из созаемщиков при разводе?

Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода супруг может только с согласия кредитной организации. Любое изменение состава должников возможно после согласования с банком. Процедура выхода может разниться в зависимости от правил, установленных в конкретном банке, но, в целом, алгоритм состоит из одних и тех же стадий. Чтобы перестать быть созаемщиком, необходимо направить в банк пакет документов.

Вступление второго супруга в созаемщики — требование семейного законодательства, которое можно обойти путем составления брачного контракта. Во всех остальных случаях супруги являются созаемщиками. Если официальный брак прекращается, одна из сторон, при необходимости, может выйти из состава должников. Далее на примере Сбербанка России будет описана процедура выхода из числа созаемщиков по ипотечному договору.

Похожие записи:

• Региональный материнский капитал
• Как вернуть деньги за авиабилеты от Победы
• КБК для уплаты страховых взносов для ИП за себя