Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 56. Ограничение прав на землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На таких территориях действует ограничение прав на землю. В пределах этих зон работают обязательные правила, которые собственники должны исполнять, чтобы использовать участки. Например, в составе промышленных либо других специальных земель должны устанавливаться защитные, охранные, санитарные или иные зоны. Они необходимы для обеспечения безопасности людей, формирования надлежащих условий для эксплуатации энергетических, производственных, ядерных и радиационных объектов, складов опасных соединений, транспортных средств и пр. Участки, включенные в такие зоны, не изымаются у собственников. Но в их пределах может вводиться ограничение прав на землю, предполагающее запрет на осуществление определенной деятельности, несовместимой с назначением этих территорий. Например, на участках в пределах охранных зон системы газового снабжения не допускается сооружение зданий, возведение конструкций ближе минимально разрешенного расстояния до опасных объектов. Запрещено препятствовать обслуживающей организации или уполномоченной ею службе выполнять работы по ремонту, ликвидации аварийных последствий и пр.
Собственники. Право собственности на земельный участок
Право на земельный участок
- проход (проезд) через земельный участок в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования;
- использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и иных коммуникаций, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и другие.
Виды ограничений прав на участки земли
На сегодняшний день юристами предложена различная классификация основных ограничений прав использования земельного участка, даже если он оформлен в частную собственность. При этом в качестве основания подобной классификации включаются как субъекты, так и объекты правоотношений, а также иные факторы, которые затрагивают собой правовой статус земли. Если проанализировать современное законодательство, то можно выделить следующие виды ограничений прав:
- Ипотека земельного участка. В данном случае в силу вступает Федеральный закон РФ под № 102-ФЗ, принятый в 1998 году;
- Доверительное управление наделом. В данном случае подписывается официальный договор, который регламентирует собой права и обязанности со стороны субъектов соглашения (ст. 1012 ГК РФ);
- Рента земельного участка. Данный тип основания ограничения регламентирован ст. 586 ГК РФ;
- Арест земельного участка и запрещение совершать какие-либо действия в отношении земли (ст. 28 Закона «О государственной регистрации прав»);
- Публичные сервитуты в качестве основания для ограничения прав прописаны в ст. 23 ЗК РФ;
- Права требования, вынесенные в судебном порядке;
- Резервирование земельных наделов для обеспечения государственных или же муниципальных нужд и пр.;
Перечисленные виды ограничений не являются исчерпывающими. Отдельные правовые акты также предусматривают в качестве основания для ограничения законных прав граждан аренду или субаренду земельного участка, запрет на продажу и иную реализацию земельного надела и др.
Он представляет собой ограниченное право пользования чужим имуществом. Например, собственник участка может потребовать от владельца соседнего участка предоставить ему возможность пользоваться территорией последнего. Сервитут может также устанавливаться в интересах и по запросу субъекта, которому земля предоставлена по праву наследуемого пожизненного владения или бессрочного (постоянного) пользования. Такие особые условия могут быть публичными либо частными. В последнем случае сервитут устанавливается в соответствии с ГК по соглашению между заинтересованными лицами. Данный договор подлежит госрегистрации. Собственник, который обременен частным сервитутом, может потребовать соразмерную оплату с лиц, в пользу которых он введен, если другое не предусматривается в федеральном законодательстве. Особые условия публичного характера вводятся нормативными актами (региональными, ФЗ, предписаниями местной власти).
Возможности нерезидентов
В законодательстве предусматривается ограничение прав на землю иностранных граждан. В частности, нерезиденты не могут получать в собственность участки, включенные в территории сельскохозяйственного назначения. Данный запрет не касается наделов для ведения ЛПХ, ИЖС и гаражного строительства, а также занятых сооружениями, зданиями. Не могут нерезиденты обладать правом собственности на участки, расположенные в приграничных зонах. Их перечень определяется указом президента. Иностранные граждане не вправе получать в собственность территории, которые предоставляются членам огороднических, дачных, садоводческих некоммерческих объединений. Нерезиденты могут стать членами указанных обществ, если участки им передаются в порядке срочного пользования или аренды. Иностранцы не могут получать в собственность бесплатно земли, которые находятся у них в наследуемом пожизненном владении или бессрочном (постоянном) пользовании, а также в других предусмотренных для граждан РФ случаях безвозмездного приобретения наделов. Нерезиденты не могут реализовать возможность преимущественной покупки участка при выкупе сооружений, зданий, строений, определенных в перечне, утвержденном президентом России.
Как законно воспрепятствовать ущемлению прав собственности землевладельцев
Общие юридические основания для защиты землевладельцем собственных прав определены положениями главы 9 ЗК:
- статьей 59 ЗК оговорен судебный порядок признания (установления) прав конкретного субъекта на участок земли. В этом случае соответствующий вердикт суда становится юридическим основанием для госрегистрации установленного права;
- статьей 60 ЗК определены основания для восстановления нарушенного права и способы пресечения противоправных действий;
- статья 61 ЗК допускает, что любой акт госоргана (муниципалитета) может быть признан недействительным в судебном порядке, если он противоречит нормам законодательства и попирает законные интересы правообладателей земли. При этом речь может идти как о нормативных, так и о ненормативных официальных актах. Соответствующие убытки возмещаются правообладателю (гражданину, юрлицу) на основаниях статьи 1069 ГК;
- как оговорено статьей 62 ЗК, правообладатель надела, который понес убытки, обусловленные нарушением его прав, может требовать возмещения таких убытков по правилам статьи 15 ГК. Если потребуется, виновный субъект может быть принужден к устранению земельного правонарушения (это делается через суд);
- статья 64 ЗК предусматривает судебный порядок урегулирования земельных споров. При этом стороны могут попытаться разрешить свой конфликт через третейский суд.
Защита прав собственности может осуществляться двумя доступными способами. Первый – досудебный вариант, который предусматривает достижение конфликтующими сторонами мирового соглашения. Досудебное урегулирование считается не только наилучшим подходом к разрешению земельного спора, но и важной мерой, предпринятой пострадавшей стороной для решения проблемы. Если данная мера не даст нужного эффекта, сам факт её осуществления будет иметь значение при реализации второго способа – обращения пострадавшего землевладельца в суд с надлежащим иском.
Чем можно ограничить право на землю: типичные формы обременений
Обременение земельного надела может выражаться в следующих возможных формах:
- земельный сервитут;
- договор ипотеки;
- соглашение аренды участка земли;
- концессионный договор;
- наложение ареста на конкретный участок земли;
- соглашение доверительного управления (глава 53 Гражданского кодекса РФ);
- запрет на отчуждение, установленный нотариусом (по основаниям статьи 76 Основ законодательства РФ о нотариате);
- ограничение эксплуатации земли по требованиям закона (характерно для территорий особых зон – согласно нормам статей 105-107 Земельного кодекса РФ);
- ограничение эксплуатации наделов, относящихся к охранным зонам (речь идет о территориях с ЛЭП и трубопроводами).
Понятие и виды ограничений прав собственников земельных участков
Необходимость установления различного рода ограничений хозяйственной деятельности по использованию земель, в том числе находящихся в частной собственности, обусловлена главным образом публичными интересами либо интересами лиц, осуществляющих деятельность, непосредственно связанную с обеспечением публичных интересов. В соответствии с ч. 5 ст. 54 ЗК РСФСР права собственников земли могут быть ограничены в интересах других природопользователей, а также в случаях, предусмотренных земельным законодательством. В земельном законодательстве содержится довольно развитая система правовых норм, регулирующих вопросы, связанные с ограничением прав собственников земельных участков.
Ограничение прав лиц, использующих земельные участки, в том числе и собственников земельных участков, представляет собой установление в административном порядке запретов на отдельные виды хозяйственной деятельности по использованию земли, либо требований о воздержании от совершения определенных действий или предоставление ограниченной возможности использовать для строго определенных целей чужой земельный участок. Виды и характер ограничений основаны на предписаниях соответствующих нормативных правовых актов.
Как снять обременение
До тех пор, пока за участком зафиксировано обременение, возможность распоряжения землей будет существенно ограничена. По этой причине каждый владелец надела заинтересован в снятии обременения и аннулировании записи в госреестре ЕГРН о его регистрации. Исходя из правового режима различных видов обременений, их снятие может происходить следующим образом:
- в результате отмены законодательного или распорядительного акта, которыми ограничение было введено (например, установленная постановлением властей охранная категория земли может быть изменена аннулированием указанного акта);
- расторжением соглашения о частном сервитуте или ином виде ограничений на землю;
- истечением срока, на который было зарегистрировано обременение (например, если закончился срок сервитута или арендного договора);
- полным исполнением обязательства, для обеспечения которого регистрировалось обременение (например, полный расчет по ипотечному кредитному договору);
- вынесение судебного акта, которым аннулируется обременение.
Наиболее простым и очевидным вариантом снятия обременения является истечение срока его действия или заключение соглашения. В частности, при наличии на участке частного сервитута, его стороны вправе в любой момент расторгнуть соглашения или обратиться за отменой судебного акта. Никаких специальных оснований для этого закон не требует, сторонам достаточно выразить свободное волеизъявление.
Принудительная отмена сервитута и аннулирование соответствующего обременения возможна в следующих случаях:
- несоблюдение условий установленного сервитута – нарушение порядка и сроков перечисления платы собственнику, препятствия для свободного пользования остальной частью надела и т.д.;
- нарушение законодательных норм при введении сервитута при вынесении распорядительных властных актов;
- устранение оснований для сохранения сервитута (например, перенос линейных сооружений за пределы участка).
Статья 56. Ограничение прав на землю
Полное прекращение права на земельный участок ввиду ненадлежащего его использования – самый распространенный вариант развития событий. Это касается объектов сельхозназначения. Подобные вопросы регулируются ЗК РФ. Статья 45 Кодекса содержит основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:
За соблюдением норм и правил эксплуатации земель следят соответствующие уполномоченные органы власти. Если владелец не согласен с их решением, он может подать в суд. Доказать неправомочность действий исполнительного органа власти проблематично.
Для этого нужно использовать услуги нашего земельного юриста, который специализируется на таких вопросах, особенно если дело касается проблемы изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд путем выкупа.
Если вы будете самостоятельно пытаться решить проблему, этот процесс обречен на провал.
Существуют различные виды ограничений прав на землю. Не всегда этот процесс связан с ненадлежащим использованием объекта. Права на собственность прекращаются, если владелец продал недвижимость. Нередко процедура запускается, когда у собственника есть долги перед банком или другими официальными структурами, когда имущество конфисковано по решению суда.
Итак, рассмотрим некоторые виды ограничений на земельный участок, установленные действующим законом:
- Ограничение в пользовании участками расположенных в зонах с особыми условиями пользования территорией. В качестве примера такого ограничения можно привести санитарно-защитную зону для котельных на угле и мазуте первого класса опасности. Данная зона составляет 1 000 м.
- Ограничения, связанные с условиями окружающей среды. В пределах границ земельного участка может находится зона памятников природы, естественной среды обитания и пути миграции диких животных, объект культурно истерического наследия. В данном случае в качестве примера можно привести расположенный в пределах границ вашего земельного участка памятник.
- Земельные участки, изъятые из оборота. Среди примера таких земельных участков можно выделить участки, на которых расположены заповедники, либо же участки, на которых расположены объекты вооруженных сил РФ, кладбища.
- Земельные участки, ограниченные в обороте. К таким относятся земли лестного фонда, участки, предназначенные для производства ядовитых и наркотических веществ и так далее.
Действующим земельным законодательством предусмотрена возможность установления ограничения как на определённый срок, так и бессрочно.
И в том и в другом случае стоит отметить, что в случае отчуждения земельного участка, то есть его перепродажи или же, например, дарения, установленные ограничения сохраняют свое действия.
В связи с чем, при приобретении любого земельного участка, рекомендуем Вам обращать внимание на наличие действующих ограничений, дабы избежать препятствия в полноценном пользовании участком.
Законный порядок установления ограничений прав на земельные участки включает множество обязательных этапов, среди которых предварительное оповещение владельца, прохождение многочисленных комиссий для подтверждения факта ненадлежащего использования земли. Если порядок нарушается, собственник имеет возможность оспорить решение исполнительного органа и обратиться в суд.
Любое ограничение, принятое тем или иным органом государственной власти, а также решения суда, которыми установлены ограничения прав подлежат государственной регистрации.
Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию ограничений в Российской Федерации является Росреестр.
На основании документов и по заявлению заинтересованных лиц, Росреестров в Единый государственные реестр недвижимости вносятся сведения о государственной регистрации ограничения.
Таким образом выявить наличие действующих ограничений достаточно просто. Для этого Вам необходимо запросит в МФЦ сведения из ЕГРН об объекте недвижимости. В соответствующей графе выписки, вы увидите наличие ограничений.
Так земельное законодательство предусматривает возможность обжалования установленного ограничения. Такой обжалование производится исключительно в судебном порядке. Рассмотрим порядок обжалования ограничения на примере акта органа местного самоуправления о принятии ограничения:
- Ознакомление с актом, устанавливающим ограничения прав на землю.
- Анализ и выявление оснований для обжалования акта органа;
- Подготовка административного искового заявления;
- Подача заявления в суд. Административное исковое заявление подается в суд по месту нахождения органа гос. власти или по месту жительства/нахождения истца.
- Рассмотрение дела по существу;
- Принятие решения. В случае положительного исхода дела, суд признает незаконным тот или иной акт, которым установлены ограничения. Такое решения будет являться основанием для исключения из ЕГРН сведений об ограничениях на земельный участок.
Гражданам надо понимать, какие земли подлежат ограничению в использовании. Цели введения ущемлений и запретов на надел могут быть разными. Поэтому наложить ограничение власти могут на любой участок.
Чаще всего – это земли, расположенные около промышленных объектов и охранных зон. Ограничения в правах делятся на виды по характеру ущемления, сроку действия, типу земли.
В законодательстве России выделяют два вида ограничений прав на землю:
- запрет на оборот надела. Ущемляет права собственника на распоряжение участком. Это означает, что владелец имущества не может его продать, обменять, сдать в аренду, подарить и т.п. Регламентируется статьями №15 и 27 ЗК РФ, а также третьей статьей ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
- ограничение на использование надела. Устанавливается с целью соблюдения интересов и прав других природопользователей, сохранения особо охраняемых территорий, ландшафтов, обеспечения нормального функционирования промышленных, транспортных объектов и инженерной инфраструктуры. Регламентируется статьей №56 ЗК РФ.
По сроку действия ограничения прав на землю бывают двух видов:
- бессрочные. Вводятся на постоянной основе;
- временные. Устанавливаются на определенный период.
Последствия введенного обременения
Если планируется покупка, необходимо предварительно проверить, не установлены ли запреты относительно права пользования или распоряжения.
Способы проверки объекта недвижимости
Наличие обременения – прямое указание на ограниченный спектр действий в отношении недвижимости. Права ограничиваются после того, как вносится соответствующие изменение в базу Росреестра. Основанием для ввода станет новая сделка с одновременным оформлением залога, либо отдельное обращение граждан с установлением частного сервитута по соглашению. Пока действует запись в государственном реестре, права собственника ограничены.
Чтобы узнать о наличии обременений на участок, обращаются с запросом в отделение Росреестра напрямую или опосредовано:
- территориальное подразделение МФЦ по месту расположения участка;
- на сайте госуслуг через авторизованный доступ дистанционно.
Охранная зона на вашем земельном участке. Что это значит и что делать?
Основные условия, которые детерминируют собой возникновение ограничений на использование земельного участка, прописаны в ст. 56 ЗК РФ. В частности, законодатель выделяет следующие основания:
- если использование земельного участка происходит на территории санитарно-защитной зоны;
- в качестве основания также может выступать необходимость обеспечения сохранности животного или растительного мира, архитектурных, культурных и исторических памятников, а также естественных путей для миграции животных и птиц, плодородия почвы;
- начало или завершение строительства недвижимых объектов, транспортных магистралей по контракту с государственными или муниципальными органами, также выступает в качестве основания для ограничения прав использования земельного участка;
- иные основания, которые предусмотрены ЗК РФ, а также федеральными и региональными законами.
На сегодняшний день юристами предложена различная классификация основных ограничений прав использования земельного участка, даже если он оформлен в частную собственность. При этом в качестве основания подобной классификации включаются как субъекты, так и объекты правоотношений, а также иные факторы, которые затрагивают собой правовой статус земли. Если проанализировать современное законодательство, то можно выделить следующие виды ограничений прав:
- Ипотека земельного участка. В данном случае в силу вступает Федеральный закон РФ под № 102-ФЗ, принятый в 1998 году;
- Доверительное управление наделом. В данном случае подписывается официальный договор, который регламентирует собой права и обязанности со стороны субъектов соглашения (ст. 1012 ГК РФ);
- Рента земельного участка. Данный тип основания ограничения регламентирован ст. 586 ГК РФ;
- Арест земельного участка и запрещение совершать какие-либо действия в отношении земли (ст. 28 Закона «О государственной регистрации прав»);
- Публичные сервитуты в качестве основания для ограничения прав прописаны в ст. 23 ЗК РФ;
- Права требования, вынесенные в судебном порядке;
- Резервирование земельных наделов для обеспечения государственных или же муниципальных нужд и пр.;
Перечисленные виды ограничений не являются исчерпывающими. Отдельные правовые акты также предусматривают в качестве основания для ограничения законных прав граждан аренду или субаренду земельного участка, запрет на продажу и иную реализацию земельного надела и др.
Ограничение прав на землю в большинстве случаев осуществляется по официальному решению судебного органа. Но, несмотря на это, подобное действие требует обязательного соблюдения законодательного порядка. В частности, необходима регистрация подобного правового ограничения. Регистрация имеет достаточно простую процедуру, но чтобы воплотить подобное действо на практике необходимо соблюдение конкретных условий, а именно:
- госрегистрация ограничения или обременений прав возможна только при наличии сведений о регистрации самого недвижимого имущества в ЕГРП.
- если ограничение правомочий по распоряжению и использованию земли происходит не по воле правообладателя (собственника), то регистрация возможна лишь при уведомлении владельца о наложении определенных ограничений на его права.
Регистрация ограничений или же обременений происходит в тех ситуациях, которые прописаны в нормативно-правовых актах РФ, в частности, в ФЗ «О государственной регистрации прав».
Постановление АС Московского округа от 20.07.2016 No Ф05-9957/2016 по делу No А40-189908/15
В этом деле суд отклонил доводы Росреестра, отказавшего заявителю в регистрации права собственности на земельный участок, об отсутствии сведений о координатах характерных точек границ этого участка. Суд обратил внимание, что отметка в кадастровой выписке от 2015 г. о неустановлении границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства (при наличии описания местоположения границ земельного участка) свидетельствовала лишь о том, что сведения о границах учтены в новой системе координат, притом что в кадастровом плане от 2005 г. сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка содержались.
Таким образом, суд признал правомерным описание границ, которое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в данном случае отказать в госрегистрации в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.