Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Межевание придомовой территории в МКД перед приватизацией – обязательная процедура, позволяющая установить четкие границы участка, расположенного возле одного или нескольких строений. Как правило, инициаторами мероприятия выступают местные власти, однако, при отсутствии финансирования, данная обязанность возлагается на собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Заявление на приватизацию
Заявление на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома – документ, наличие ошибок в котором приводит к отказу в оформлении земли в собственность и возврату всего пакета бумаг. Именно поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью и в строго установленной форме. Документ должен обязательно содержать:
- Наименование органа-получателя.
- ФИО, место проживания или пребывания заявителя.
- Суть заявления. В тексте его необходимо указать данные одного или нескольких собственников МКД, адрес, по которому расположено строение, а также кадастровый номер объекта недвижимости. Далее по тексту излагается сама просьба предоставить в собственность земельный участок, на котором возведено здание, а также прилегающую к нему территорию.
- Перечень бумаг, прилагаемых к заявлению.
- Дату составления и подпись заявителя.
Кому принадлежит придомовая территория?
Многоквартирный жилой дом в общем смысле принадлежит его владельцам, то есть собственникам квартир и встроенных нежилых помещений. В данный момент активно вводятся в действие управляющие организации, которые ведут в качестве своей профессиональной деятельности представление и организация работы многоквартирных домов как объектов жилого фонда.
Соответственно, если собственники захотят приватизировать свою придомовую территорию, они будут вправе действовать как от имени себя непосредственно, так и через управляющую компанию. Первый вариант конечно более удобен тем, что в любых ситуациях, вплоть до смены своей контролирующей жилой фирмы, собственниками будут оставаться непосредственно те, кто владеет помещениями в этом здании.
Однако в процессе оформления первоначально будет участвовать только один человек, выбранный представителем. А уже после завершения работ, он сможет выделить каждому причитающуюся ему долю.
✅ Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
Начнем с того, что строительство многоквартирного дома (МКД) возлагается на застройщика. Обязанностью последнего является подготовка кадастровых документов на землю возле дома. Как только здание введено в эксплуатацию, жильцы могут заселяться в купленные квартиры. Вместе с жилой площадью они становятся совладельцами придомовой территории (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, в приватизации нет нужды – земля изначально будет принадлежать жильцам.
Обратная ситуация: многоквартирный дом введен в эксплуатацию давно, но землей владеет муниципалитет. Можно ли приватизировать придомовую территорию при таком раскладе? Однозначно – правда, не всю землю, а только ее часть. Проезды, скверы, технические коммуникации, кабельные сети и прочие места общего пользования останутся в собственности города/района (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Коммерческое распоряжение объектом только с согласия собственника, т.е. жильцов многоквартирного дома | Обязательный налог на недвижимое имущество (включается в квитанции на оплату ЖКУ соразмерно доли жильца в общей собственности на землю) |
| Обязательная компенсация за отчуждение придомовой территории на нужды муниципалитета | Благоустройство и обслуживание территории за счет жителей (вывоз мусора, уборка снега, покраска детских площадок…) |
| Сдача земли в коммерческую аренду (например, под строительство ТЦ, автомойки, гаражей, стоянки и т.д.) | |
| Увеличение общей стоимости квартир, если собственники владеют долей придомовой территории | |
| Создание комфортных условий для проживания жителей МКД |
Работники администрации требуют от заявителей предоставление следующих бумаг:
- заявка на приватизацию;
- заверенную в нотариате доверенность;
- копию протокола встречи владельцев;
- лист регистрации присутствующих;
- решение об определении долей;
- чек об уплате пошлины;
- данные о собственниках и самом здании (выписки ЕГРН);
- правоустанавливающие бумаги на участок;
- техпаспорт здания.
Заявление о приватизации обычно имеет установленную форму, обратившемуся представителю специалисты выдадут образец для заполнения. В стандартном виде заявка содержит следующие данные:
После заключения договора с муниципальными властями, доверенному человеку необходимо обратиться в Росреестр. Этот орган проведет регистрации собственнических прав придомовой участок.
- прошение (заявление) оформить переход собственнических прав;
- доверенность на доверенного;
- соглашение о приватизировании;
- технический план двора;
- чек об уплате пошлины.
Приватизация придомовой территории в многоквартирном доме: документы
Какие документы требуются для приватизации? Как их оформлять? Процесс оформления выглядит так:
- Сначала нужно подготовить данные о плане территории, дома, а также прочих объектах, которые отвечают за функционирование строения;
- Эти документы могут быть выданы БТИ (бюро технической инвентаризации). Потребуется размежевание территории, а этой деятельность занимаются только специальные организации. В местный орган подается заявление на формирование участка;
- После успешного выполнения этих действий, земельный участок нужно зарегистрировать в кадастровых органах (как правило, это кадастровая палата). Для этого потребуются следующие документы: план многоквартирного дома; документы, касающиеся межевания участка; технический паспорт; решение общего собрания жильцов (в том случае, если оно было).
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Использовать участок земли в коммерческих целях можно будет только с разрешения собственников, то есть жильцов МКД | У собственников появляется обязанность по оплате имущественного налога, а значит, цифра в квитанциях за ЖКУ заметно возрастет (чем больше площадь квартиры, тем больше налог) |
| Если территория около дома будет отчуждена муниципалитетом для каких-либо нужд, жильцам будет выплачена компенсация | Благоустраивать и обслуживать территорию (вывозить мусор, убирать снег, поддерживать чистоту на детских площадках и прочее) жителям придется самостоятельно за свой счет |
| Появится возможность получения прибыли с коммерческого использования двора, например, со сдачи его части в аренду или с организации на территории около МКД платного паркинга | |
| Общая стоимость квартир в домах с приватизированными дворами несколько выше остальных |
Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
Начнем с того, что строительство многоквартирного дома (МКД) возлагается на застройщика. Обязанностью последнего является подготовка кадастровых документов на землю возле дома. Как только здание введено в эксплуатацию, жильцы могут заселяться в купленные квартиры. Вместе с жилой площадью они становятся совладельцами придомовой территории (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, в приватизации нет нужды – земля изначально будет принадлежать жильцам.
Обратная ситуация: многоквартирный дом введен в эксплуатацию давно, но землей владеет муниципалитет. Можно ли приватизировать придомовую территорию при таком раскладе? Однозначно – правда, не всю землю, а только ее часть. Проезды, скверы, технические коммуникации, кабельные сети и прочие места общего пользования останутся в собственности города/района (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).
| Плюсы | Минусы |
| Коммерческое распоряжение объектом только с согласия собственника, т.е. жильцов многоквартирного дома | Обязательный налог на недвижимое имущество (включается в квитанции на оплату ЖКУ соразмерно доли жильца в общей собственности на землю) |
| Обязательная компенсация за отчуждение придомовой территории на нужды муниципалитета | Благоустройство и обслуживание территории за счет жителей (вывоз мусора, уборка снега, покраска детских площадок…) |
| Сдача земли в коммерческую аренду (например, под строительство ТЦ, автомойки, гаражей, стоянки и т.д.) | |
| Увеличение общей стоимости квартир, если собственники владеют долей придомовой территории | |
| Создание комфортных условий для проживания жителей МКД |
Приватизация придомового участка дома – процедура ответственная. Несмотря на несложность оформления, в процессе могут возникнуть трудности.
Например, в момент проведения межевания придомовой территории под МКД. Определение границ имеет не только кадастровое, но и юридическое значение. Уменьшение/увеличение территории, некорректные замеры, обделение долей некоторых жильцов – все это разновидности сложностей.
Приведем пример: Жители многоквартирного дома обговорили бытовые вопросы и решили приватизировать землю под домом. Здание было введено в эксплуатацию до 2001 года, поэтому придомовая территория еще принадлежала муниципалитету. Обратившись к оценщикам, жильцы заказали межевание. Работа была выполнена, но впоследствии оказалось, что часть территории создает препятствие для свободного прохода людей. Представители властей сразу отметили этот момент и обратились в суд. Естественно, дело было выиграно – суд обязал жильцов дома провести демонтаж ряда конструкций. Расходы легли на всех владельцев квартир.
Пример показывает, что малейшее отклонение от градостроительных и землеустроительных нормативов – и начнутся проблемы. Вместо приватизированного участка можно навлечь множество проблем. Поэтому, прежде чем оформлять землю желательно проконсультироваться с юристом.
Кто вправе приватизировать
Чаще всего земельные участки сразу приватизируются застройщиками и затем передаются в долевую собственность владельцам квартир. Это если мы говорим о новых домах. Если же вы живете в старом доме, а придомовая территория не была оформлена в собственность, то этим могут заняться сами жильцы.
Участвовать в процедуре приватизации территории под МКД не обязательно должны все собственники жилья. Инициировать переоформление земли под многоквартирным домом могут:
- группа владельцев недвижимости;
- компания-застройщик;
- отдельный собственник;
- управляющая компания либо доверенное лицо, действующее по поручению собрания владельцев недвижимого имущества;
- единое собрание всех собственников квартир в МКД.
Плюсы и минусы приватизации придомовой территории многоквартирного дома — Мочь закона
В процессе оформляются такие документы, как:
- лист регистрации собственников (или их представителей);
- протокол общего собрания;
- и т. п.
Если большинство согласно, выбирается представитель. Им в органы местного самоуправления или исполнительной власти направляется заявление с просьбой о приватизации. В нём необходимо указать:
- куда оно подаётся (название органа).
- От кого (ФИО, адрес проживания, можно указать и контактный телефон).
- Адрес и кадастровый номер квартиры.
- Просьбу предоставить в собственность участок, на котором располагается здание.
- Список приложений.
- Дату.
Заявления составляется в двух экземплярах. Один из них остаётся у собственников (их представителе), на нём нужно поставить отметку о приёме. При отказе в приватизации с ним можно будет обращаться в суд.
Как приватизировать придомовую территорию?
Предварительные границы придомовой территории для вновь возводимого дома определяются еще на стадии оформления разрешения на строительство. Для этого застройщику согласовывается территория, на которой будет проводиться строительство, а уточнение размеров участка будет происходить уже на стадии ввода дома в эксплуатацию.
Для существующих зданий размер и основные характеристики придомового участка будут определяться следующим образом:
- по данным технической документации БТИ, если строительство осуществлялось после 1991 года;
- по нормативным показателям, если год постройки здания приходится на период существования СССР (если для таких домов сохранилась надлежащая документация, будут использоваться фактические сведения о размерах участка).
При возникновении споров о размере придомовой территории заинтересованные лица могут обращаться в судебные органы. Ответчиками по таким искам будут выступать органы местной власти, уполномоченные на распоряжение землей населенных пунктов.
После вступления в силу Жилищного кодекса РФ (2005 год) установлены следующие правила определения размера придомовой территории:
- размер участка не может быть меньше площади дома;
- в состав придомовой территории включается не только свободная земля, но и участки под строения коммунальных объектов, гаражей и т.д.;
- в состав указанной территории входят объекты благоустройства.
При вводе здания в эксплуатацию размеры и характеристики земли под домом будут определяться в результате кадастрового учета. Для этого застройщику необходимо подготовить техническую документацию на возведенный объект. При этом оформление документации на землю напрямую не входит в обязанности застройщика, поэтому оформление участка в собственность, как правило, осуществляется уже после передачи гражданам готовых жилых помещений.
Правом на обращение за приватизацией придомовой территории обладает следующий круг субъектов:
- застройщик на стадии ввода дома в эксплуатацию;
- общее собрание собственников жилой недвижимости;
- управляющая компания или ТСЖ, если указанные полномочия делегированы им собственниками жилья;
- один или несколько собственников недвижимости, если общим собранием не принято соответствующее решение.
Поскольку право собственности будет оформляться не на каждого владельца жилья в отдельности, общие интересы граждан не будут нарушены даже в случае, если заявление на приватизацию подал только один человек. При любом варианте обращения будет зарегистрировано право общей собственности на придомовую территорию.
Согласно 36 статье ЖК , каждый собственник помещения в многоэтажных домах обладает правом пользования прилегающим к дому земельным участком и находящимися на нем строениями и прочими конструкциями на долевой основе, то есть являются его совладельцами. Площадь, прилегающая к дому или нескольким МКД, не может быть разделена на части, которыми будут обладать жители только одного подъезда, этажа и так далее. Это правило касается зданий любого масштаба.
Даже будучи приватизированной, земля не может быть полностью ограждена забором таким образом, чтобы не жители близлежащих дворов не имели возможности через нее передвигаться. Планируя обустройство придомовой территории, необходимо учитывать соблюдение всех норм:
- социальных;
- технических;
- санитарных;
- противопожарных;
- эстетических.
Межевание придомовой территории многоквартирных домов – обязательная процедура перед приватизацией, она определяет границы участка, который примыкает к одному или нескольким МКД. Согласно ЗК РФ , величина придомовых площадок может отличаться и зависит от нескольких факторов: соотношение жилой площади дома и земельного участка, количества этажей и квартир, соседство с другими строениями, решения администрации города.
Процедура межевания территории многоквартирного дома– обязательное условие для всех. Следует иметь в виду, что в придомовую земельную площадь и приватизированную собственность согласно 85 статье ЗК РФ не могут входить участки общего пользования, например, скверы, парки, дорожные проезды и прочие.
По одному лишь факту пользования придомовая земля не принадлежит собственникам квартир, потому необходимо официальное оформление придомовой территории в собственность, то есть приватизация.
Как обозначить границы
За определение точных границ придомовой территории отвечают специалисты, кадастровые инженеры. Минимальная его величина равняется площади, которую занимает сам дом. Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию в технических документах прописываются ее размеры. Но если таковых не установлено, тогда следует обратиться в муниципалитет, в орган управления городским имуществом для определения границ.
Все необходимые данные находятся в документации по кадастровому учету. Если же их нет, тогда используется технический паспорт. При межевании земли под многоквартирным домом учитывается фундамент и общая площадь подвалов, так как она является неотделимой частью самого здания и также входит в общедолевую собственность владельцев квартир. Шаблоны границ участка формируются на основании утвержденного собранием жильцов проекта межевания.
До тех пор, пока территория не стоит на кадастровом учете, она остается во владении государства. А значит прежде, чем приступать непосредственно к приватизации, необходимо совершить два действия:
- провести межевание многоквартирного дома;
- встать на учет.
После этого можно приватизировать придомовую территорию, после чего владельцы жилья получат право распоряжаться ей по собственному усмотрению.
ВАЖНО! Несмотря на то, что придомовая территория имеет меньшую площадь, чем определяют нормативные акты, но увеличить ее не представляется возможным, ее границы устанавливаются по факту.
Работники администрации требуют от заявителей предоставление следующих бумаг:
- заявка на приватизацию;
- заверенную в нотариате доверенность;
- копию протокола встречи владельцев;
- лист регистрации присутствующих;
- решение об определении долей;
- чек об уплате пошлины;
- данные о собственниках и самом здании (выписки ЕГРН);
- правоустанавливающие бумаги на участок;
- техпаспорт здания.
Заявление о приватизации обычно имеет установленную форму, обратившемуся представителю специалисты выдадут образец для заполнения. В стандартном виде заявка содержит следующие данные:
- Название принимающего заявку органа.
- Данные обратившегося представителя или владельцев.
- Реквизиты доверенности.
- Местоположение недвижимости (полный точный адрес).
- Прошение о предоставлении двора во владение.
- Место и время составления.
После заключения договора с муниципальными властями, доверенному человеку необходимо обратиться в Росреестр. Этот орган проведет регистрации собственнических прав придомовой участок.
- прошение (заявление) оформить переход собственнических прав;
- доверенность на доверенного;
- соглашение о приватизировании;
- технический план двора;
- чек об уплате пошлины.
Оформление документации и внесение информации в базу Росреестра производится в пятидневный (без выходных) срок.
Обязанность по подготовке всей кадастровой документации на возведенное жилое здание возлагается на застройщика. Жильцы могут переехать в новое жилье на правах хозяев сразу после введения многоквартирного здания в эксплуатацию. Кроме собственнических прав на сами квартиры они также приобретают право на владение придомовой территорией. То есть еще на этапе передачи жильцам, земля, располагающаяся под домом и вокруг него, оформляется в собственность заселяющихся граждан. Соответственно необходимость в приватизации отпадает.
Если строительство многоэтажного дома было окончено давно, а именно до 2005 года, то владельцем территории вокруг здания является администрация. В таком случае жильцы могут организовать процесс приватизации, однако приватизации принадлежит лишь часть земли.
Под приватизацию не подпадают:
- проезды;
- кабельные сети;
- коммуникации;
- скверы, парки.