Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какое строительство считается незаконным и что грозит за него». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно 222 ст. ГК РФ под самовольным строительством подразумевается строительство любого сооружения (здания) на территории, не предназначенной для этого, без получения на то законных прав, с нарушением общепринятых правил градостроения.
ОРГАНЫ, В КОТОРЫЕ МОЖНО ОБРАТИТЬСЯ ДЛЯ УСТРАНЕНИЯ НАРУШЕНИЙ, ВЫЗВАННЫХ НЕЗАКОННЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЖИЛОГО ДОМА
В случае нарушения прав других собственников в результате незаконного строительства жилого дома эти собственники могут обратиться:
- в суд с иском о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем, если незаконное строительство жилого дома еще не завершено (п. 1 ст. 1065 ГК РФ);
- в суд с иском о сносе самовольной постройки за счет средств лица, возводившего жилой дом, при наличии нарушений прав собственников (ст. 304 ГК РФ);
- в прокуратуру с жалобой о нарушении закона (ст. 10 Закона от 17.01.1992 N 2202-1);
- в администрацию населенного пункта с жалобой;
- к дознавателю, если имеется состав преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 159.4 УК РФ (п. 1 ч. 3 ст. 150 УПК РФ);
- к следователю ОВД РФ, если имеется состав преступления, предусмотренного ч. 2, 3 ст. 159.4 УК РФ (п. 3 ч. 2 ст. 151 УПК РФ).
Основные пункты статьи
В ст. 222 ГК РФ в новой редакции предусмотрено 4 пункта, в каждый из которых включены ещё подпункты. Здесь говорится:
- О том, что относится к самовольной постройке по ГК РФ, какие здания и сооружения попадают под признаки самостроя, какие здания и сооружения могут быть признаны законными постройками;
- О том, какие постройки не попадают под признаки самовольно возведённых зданий;
- Порядке обнаружения такие строений, ответственности за их сокрытие, сносе;
- О законном порядке признания имущественного права на самостоятельно возведённое строение, в каких случаях это может быть осуществлено;
- О тех лицах и государственных органах, которые принимают решения о сносе таких строений или выдают разрешение о признании имущественного права законным;
- О том, как и кем устанавливаются сроки для добровольного снова самовольной постройки.
Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?
В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:
- снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
- снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
- переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.
Ответственность за незаконное строительство
Безусловно, рано или поздно, гражданину придется понести наказание за попытку обойти закон. Согласно статье 9.5 Кодекса РФ, за незаконное возведение недвижимости, физическому лицу грозит штраф, в размере от 2000 до 5000 рублей.
К основной проблеме, с которой может столкнуться гражданин, относится снос недвижимости за его счет.
Важно! Когда к вам придет гвардия лимонов, во главе с грейпфрутом, вы точно заметите, что стоимость затрат на строительство и снос, гораздо выше, чем оформление документов.
Причем, если раньше на реализацию постановления давался определенный срок и снос осуществлялся только после официального уведомления, то теперь, местные органы власти имеют право сносить нелегальные объекты без судебного протокола.
Комментарии к статье 222 ГК РФ, судебная практика применения
Обзор судебной практики ВС РФ по вопросам самовольной постройки
Рекомендуем: «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года
Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ
В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся, в частности, следующие разъяснения:
Признание права собственности на самовольную постройку при отсутствии разрешения на строительство
«..Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».
Решение о сносе самовольной постройки вправе принять орган местного самоуправления
В Определении Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О Конституционный Суд РФ констатировал, что пункт 4 статьи 222 ГК РФ не может рассматриваться как нарушающий чьи-либо конституционные права в аспекте, указанном в запросе, и противоречащий Конституции РФ.
Рекомендуем некоторые комментарии к указанному определению КС РФ в статье «Снос самовольной постройки органом местного самоуправления. Позиция Конституционного Суда РФ».
Многоквартирный жилой дом — самовольная постройка?
О перспективах признания многоквартирного жилого дома самовольной постройкой и его сносе в случае, когда помещения в данном доме уже переданы гражданам см. Признание самовольной постройкой и снос многоквартирного жилого дома.
Снос самовольной постройки
Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):
- на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
- без необходимых согласований и (или) разрешений;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.
Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.
Не примут решение о сносе, например, если:
- постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
- постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
- собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
- постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
- собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.
Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.
Последствия, определенные для лица, создавшего незаконную постройку
В ч. 2 ст. 222 Кодекса закрепляются правовые последствия, которые несет гражданин, осуществивший строительство объекта недвижимого имущества, нарушив при этом нормы действующего законодательства.
Лицо, построившее внезаконный объект, несет следующие правовые последствия:
- не приобретает имущественных прав на заново созданный объект имущества;
- обязан осуществить снос неузаконенного строения.
Первое последствие определяет, что у лица не возникает соответствующих прав, предусмотренных законом и возникающих с даты регистрации имущественного права, а именно – владения, пользования и распоряжения. Это означает, что гражданин, построивший незаконный объект, не имеет права его дарить, продавать, осуществлять сдачу в аренду или совершать прочие разновидности сделок.
Второе последствие устанавливает обязанность гражданина произвести снос недвижимости, имеющей признаки самовольной постройки, одним из двух способов:
- либо собственными силами;
- либо при помощи подрядных организаций за свой счет.
Какие постройки нужно регистрировать?
Различают капитальные и некапитальные строения. Первые подлежат обязательной регистрации, а вторые нет. Капитальные постройки представлены объектами, которые имеют фундамент. Их нельзя переместить без ущерба конструкции.
До 4 августа 2018 года можно было построить гараж, садовый домик, пристройку и прочие некапитальные объекты без разрешения на строительство. Новые правила обязали регистрировать частные дома на участках под ИЖС – теперь вместо разрешения действует уведомительный порядок – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.
Застройщик оформляет проект, технические документы и заявление. Их рассматривают в архитектурном отделе при администрации и дают «добро» на строительство дома.
Это касается многоэтажных домов, капитальных гаражей, объектов для предпринимательской деятельности и прочих сооружений.
Если строение не имеет фундамента, а представлено легкой и разборной конструкцией – разрешений и уведомлений не требуется.
Подробнее в статье «Можно ли сделать пристрой к дому без разрешения на строительство?»
Налоговые службы проводят регулярные рейды по садовым участкам. Цель таких рейдов – выявить незаконные постройки и привлечь нарушителей к ответственности. Сейчас активно внедряют аэрофотосъемку территорий СНТ. Квадрокоптеры летают по воздуху и обнаруживают объекты даже за самым высоким забором.
Пример:
Иванов и Петров – соседи по садовому участку. Оба оформили землю под ИЖС, оба живут в построенных жилых домах. Иванов имеет автомобиль и ему нужен гараж. Он нанимает бригаду строителей, оформляет проект и готовится к стройке. Учитывая, что гараж будет капитальным – Иванову нужно уведомить администрацию о строительстве.
Затем нужно поставить гараж на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности + уплачивать налог на недвижимость. В противном случае – штраф или снос постройки. Петрову гараж не нужен – ему нужен уличный туалет и небольшой сарайчик под инвентарь. Оба строения без фундамента. Право собственности на них оформлять не нужно. Строительство также не требует уведомления властей.
За отсутствие регистрации туалета и сарая Петрову не грозят никакие санкции.
Рекомендуем почитать «Как узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?»
Ответственность за самовольное строительство: штрафы и другие его последствия
Самовольные, незаконные постройки в нашей стране – явление вполне привычное и очень распространённое. Масштабы у таких сооружений могут быть разными – от коттеджа до многоэтажки.
Причины появления огромного количества «самоволок» тоже различны – от банального незнания до прямого мошенничества. Второй случай – когда недобросовестный застройщик возводит дома без разрешения, а покупатели незаконных квартир потом теряют средства, часто безвозвратно.
Однако любой горе-строитель однажды может быть оштрафован. Это только одна из мер ответственности, о которой очень важно знать. Поэтому сегодня мы расскажем, какой размер штрафа за самовольное строительство (самострой) предусмотрен в России с 2015 года.
Какой объект можно считать незаконным
Согласно установленным 222-й статьей Гражданского кодекса РФ правилам, незаконным считается любое строение, возведенное без наличия разрешения на строительство, построенное с нарушениями градостроительных норм или на участке земли, предназначенном для иных целей.
Наличие одного из перечисленных признаков – повод для принятия конкретных мер, а чаще всего «самострои» решением суда «приговариваются» к сносу.
Чаще всего самовольно возводятся многоквартирные дома, а особенно страдают от этого Юг России и столичный регион. Получив разрешение на ИЖС, частные застройщики начинают многоэтажное строительство, нарушая градостроительные нормы. Они начинают активные продажи квартир, чем способствуют часто появлению новых обманутых дольщиков.
Это важно знать: Где хранится техническая документация на многоквартирный дом: перечень
Помимо многоквартирных объектов, «самостроями» считаются также самовольные пристройки и хозпостройки, построенные без согласования с архитектурой. В этом случае также вступают в силу положения 3-го пункта ФЗ «Об архитектурной деятельности», согласно которым за несогласованное строительство наступает ответственность, причем отвечать приходится, как физическому, так и юридическому лицу.
Существуют ли исключения из правил?
К сожалению, российские законы нельзя назвать совершенными, поэтому часто случается так, что «самострои» узаконивают «задним числом», но даже этот факт по новым правилам не освобождает собственника такого объекта от ответственности. Суды, конечно, принимают иногда положительные решения, но это касается только случаев, когда здание возведено с соблюдением санитарных норм и не угрожает жизни и здоровью жильцов и окружающих.
Узаконить по облегченной процедуре самострой, соответствующий нормам градостроительства, каждый россиянин может до 01.03.2020г.
В некоторых случаях незаконные строители ссылаются на срок давности, а претензии с многих объектов недвижимости снимаются уже через три года после начала строительства. Такое положение есть, но оно не касается объектов, возведенных на участках без наличия права собственности. Также не действует срок давности в случае, если строение угрожает самим жильцам или прохожим. В этом случае, суд рассмотрит иск комиссии по пресечению строительства «самостроев» и приговорить, скорее всего, дом к сносу.
Пробелы законодательства и возможные пути их решения
В ст. 222 ГК РФ нет указания на возможность приобретения права собственности на самовольную постройку, которая была возведена без получения соответствующего разрешения или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил на земельном участке, принадлежащем застройщику. Данный пробел законодательства был восполнен в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2005 г., утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 10.08.2005. При ответе на вопрос 25 судьи отметили, что п. 3 ст. 222 ГК РФ не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее на участке, принадлежащем ему на праве собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования), без получения на это необходимых разрешений. Если же отсутствует спор о праве, подведомственном суду, то лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по правилам, предусмотренным гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Таким образом, можно сделать вывод, что судебное разбирательство необходимо далеко не во всех случаях, когда возникает вопрос о сохранении самовольной постройки, осуществленной с нарушением законодательства. В данной ситуации последствия самовольного строительства во многом зависят от вида совершенного при возведении объекта недвижимости правонарушения. Например, рассмотрим следующий случай. Собственником земельного участка была возведена самовольная постройка с нарушением целевого назначения этого участка. Статьей 222 ГК РФ не предусматривается судебное признание права собственности на эту постройку. Но это не означает, что возведенный объект недвижимого имущества будет всегда иметь статус самовольной постройки и, как следствие, подлежать сносу. Целевое назначение земельного участка может быть изменено в установленном порядке в соответствии с решением уполномоченных на то органов государственной власти или местного самоуправления. И если это произойдет и объект недвижимого имущества будет соответствовать таким изменениям, то он, соответственно, утратит статус самовольной постройки. В связи с чем отпадет необходимость для обращения в суд о признании права собственности на постройку. В случае отказа в изменении целевого назначения земельного участка лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных и муниципальных органов.
Следовательно, если нет спора о праве собственности на возведенную самовольную постройку, то и отсутствует необходимость признания права собственности на эту постройку в судебном порядке.
Самовольная постройка забора
Иногда обращаются с исками о самовольной постройке забора на дачном участке или в садоводческом товариществе. Построенный забор должен отвечать нормам земельного законодательства, быть не сплошным, решетчатым, поднятым над землей, быть высотой не более 1,5 метров, соответствовать нормам строительства и не создавать угрозы жизни и здоровью людей.
Любой участок, находящийся в собственности должен иметь справку из БТИ о межевании, согласно которой определяется территория земельного участка. Право собственности охраняется законом.
Если на дачном участке самовольная постройка забора была произведена с нарушением основных требований, забор должен быть снесен или демонтирован. С требованием о нарушении своих прав на целевое использование земли гражданин может обратиться письменно к соседу и правлению дачного товарищества. Если ситуация не меняется, пострадавшее лицо обращается в судебные инстанции. Для подтверждения факта самовольной постройки забора с нарушением норм проводится экспертиза. Специалист по землеустройству, независимо ни от кого, составляет акт, в котором указываются все нарушения, если таковые имеются.
На судебном заседании судья будет опираться на акты экспертизы, если эти нарушения существенны, самовольно построенный забор подлежит сносу или демонтажу.
В законах по градостроительству и землеустройству четко описаны нормы возведения заборов, соблюдение которых не приведет к спорной ситуации. Нарушение территории соседнего участка при установке забора будет иметь последствия, все строения не должны нарушать технических данных участков, согласно нормам межевания. Все расходы, связанные с проведением судебного процесса, расходы на экспертизу можно взыскать через суд с проигравшей стороны. Консультация юриста по землеустройству поможет проанализировать дело и дать оценку правомерности обращения в суд.