Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судьба неотделимых улучшений при признании сделки недействительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот вопрос приобретает значение в случаях, когда договор купли-продажи по какой-то причине был расторгнут, и квартира подлежит возвращению продавцу. Если за период своего владения покупатель осуществил в ней ремонт (неотделимые улучшения), в некоторых ситуациях он может просить компенсировать понесенные затраты. К их числу относится, прежде всего, расторжение договора по вине продавца.
Что считается неотделимыми улучшениями арендованного имущества и как они передаются арендодателю?
Из ст. 623 ГК РФ можно понять только, что неотделимые улучшения арендованного имущества – это улучшения, не отделимые без вреда для имущества.
Как видим, в основу деления улучшений арендованного имущества на отделимые и неотделимые законодателем положен критерий отделимости/неотделимости таких улучшений без вреда для имущества.
В то же время, «отделимость без вреда» – критерий весьма относительный. Во многих случаях он может оцениваться неоднозначно. Более того, иногда этот критерий может в некоторой степени зависеть от способа выполнения (монтажа) улучшений.
Например, вытяжная вентиляция в арендованном помещении может быть выполнена с устройством каналов в стенах, перегородках и перекрытиях помещения/здания (понятно, что такая вентиляция неотделима без вреда для арендованного имущества), но может быть выполнена и с использованием внешних навесных вентиляционных коробов, без затрагивания собственно материала стен, перегородок и перекрытий (такая вентиляция в принципе может быть демонтирована без вреда для арендованного имущества).
То же самое можно сказать и о кондиционерах или системах кондиционирования воздуха: простейшие их образцы, которые при установке/монтаже существенно не затрагивают стены, перегородки и перекрытия, могут быть отнесены к отделимым улучшениям; напротив, те кондиционеры и системы кондиционирования, которые «капитально» крепятся к стенам, с монтажом в стенах (перегородках, перекрытиях) электропроводки и каналов, имеют признаки неотделимых улучшений.
В целом, как правило, признак «встроенности/пристроенности» при создании (монтаже) улучшений говорит об их неотделимости.
Судебная практика свидетельствует о различных подходах к оценке тех или иных улучшений (см., например, судебные прецеденты по делам № А53-24637/2010, № А75-3895/2013, № А42-7628/2011, № А40-64553/10-64-558, № А76-3065/2014, № А35-10484/2014, № А60-5892/2016).
В конечном счете, оценка улучшений арендованного имущества с точки зрения их отделимости/неотделимости должна происходить с обязательным учетом не только существа улучшения, но и конкретных способов выполнения (монтажа) таких улучшений. Во многих случаях для такой оценки необходимы специальные познания, соответственно может потребоваться заключение эксперта.
Не всегда просто отличить неотделимые улучшения арендованного имущества от его ремонта – капитального или текущего.
Проблема отграничения неотделимых улучшений от капитального ремонта может быть связана, в частности, с тем, что в обоих случаях присутствует общий признак «капитальности».
Для этих целей полезной будет позиция, высказанная ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 25.06.2009 № А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу № А19-14583/08-15: под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием.
В Постановлении от 20.06.2017 № Ф03-972/2017 по делу № А73-6021/2016 Арбитражный суд Дальневосточного округа основывался на следующих признаках неотделимых улучшений: это, в частности, работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции и техническому перевооружению, работы, увеличивающие объем здания и изменяющие его назначение.
По рассматриваемому вопросу интересны также выводы, к которым пришел Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 23.12.2015 № 17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015. Суд указал, что, несмотря на отсутствие официального определения неотделимых улучшений, фактически к ним относятся любые преобразования имущества, которые нельзя классифицировать как текущий или капитальный ремонт. Рассматривая проведенные в отношении арендованного оборудования работы, суд установил, что такие работы проведены в связи с тем, что показатели оборудования отклонились от предусмотренных производителем. В результате выполненных работ первоначально предусмотренные для оборудования технические характеристики восстановлены. При этом изменений технологического или служебного назначения оборудования, повышения нагрузок и появления новых качеств не произошло. Технико-экономические показатели оборудования остались на прежнем уровне, не увеличена производственная мощность, не улучшено качество, не изменилась номенклатура, оборудование в целом не приобрело новых качеств, оно без изменений продолжило выполнять те же производственные функции, что и до проведения соответствующих работ. Суд также отметил, что замена вышедших из строя элементов оборудования на новые, пусть даже с улучшенными показателями (улучшающими эксплуатационные характеристики самого оборудования), тоже является ремонтом. В связи с этим суд не признал произведенные работы неотделимыми улучшениями.
Разграничивая неотделимые улучшения и ремонт, следует обратить внимание на Письмо Минстроя России от 27.02.2018 № 7026-АС/08, в котором отмечено, что при капитальном ремонте объекта его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.
«Ликбез» по существу неотделимых улучшений провел и Пятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 27.01.2016 № 05АП-11859/2015 по делу № А51-14793/2015, указав, что улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых арендованное имущество существовало и могло использоваться по назначению. Неотделимые улучшения арендованного имущества – улучшения, которые невозможно отделить от арендованного объекта без причинения ему вреда. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, в соответствии со статьей 133 ГК РФ, признается неделимой. Следовательно, при проведении неотделимых улучшений в арендованные объекты эти улучшения являются частью неделимой вещи (арендованных объектов). Отличить отделимые улучшения от неотделимых можно по следующему признаку: будет ли причинен вред арендованному имуществу, если попытаться отделить от него произведенное улучшение.
Обобщая вышеизложенные нормы права и правоприменительную практику, в целом можно сказать, что неотделимые улучшения арендованного имущества – это работы (в виде модернизации, реконструкции, достройки, дооборудования, технического перевооружения), улучшающие или изменяющие характеристики (параметры) арендованного имущества либо придающие ему дополнительные свойства. Эти работы по своей сути, как правило, не являются обязательными («неизбежными») для арендованного имущества (в отличие от неотложного капитального ремонта). Иными словами, это те работы, без которых арендованное имущество могло бы и дальше существовать и использоваться, но с иными (возможно, более низкими) характеристиками, параметрами, функционалом. В том числе, например, без неотделимых улучшений арендованное имущество не могло бы использоваться для некоторых целей, а с этими улучшениями такая возможность появляется (допустим, ранее уже упомянутая в качестве примера вытяжная вентиляция позволила использовать помещение под пекарню).
А если арендодатель – физ. лицо: будут ли безвозмездно переданные неотделимые улучшения являться его доходом для целей НДФЛ?
Минфин России по данному вопросу категоричен: стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений является доходом, полученным физическим лицом – арендодателем в натуральной форме, и подлежит налогообложению НДФЛ на общих основаниях с применением ставки 13 процентов. Исходя из пп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ, дата фактического получения налогоплательщиком-арендодателем дохода в виде стоимости произведенных неотделимых улучшений определяется как день окончания действия договора аренды, в соответствии с которым были произведены такие улучшения (см., например, Письма Минфина России от 29.12.2016 № 03-04-05/79439, от 13.03.2009 № 03-11-06/2/39).
Аналогичную позицию можно обнаружить и в судебной практике (см., например: Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 по делу № А55-6951/2010).
Но есть судебная практика с противоположным подходом – полученные физическим лицом (арендодателем) неотделимые улучшения не подлежат налогообложению НДФЛ (см., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.10.2012 по делу № А27-16196/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.12.2010 по делу № А56-95584/2009). При этом суды в данном случае основывались на недоказанность получения арендодателем экономической выгоды в результате произведенных неотделимых улучшений и недоказанность увеличения стоимости имущества арендодателя.
Таким образом, для целей НДФЛ важным критерием является наличие (отсутствие) очевидной экономической выгоды арендодателя в результате произведенных арендатором неотделимых улучшений имущества арендодателя.
Риски для покупателя/продавца
- Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
- Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.
- Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
- Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.
При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.
После этого узаконить ее можно только через суд. Если же внесенные изменения противоречат нормам (например, они затронули несущие стены), то суд обяжет вернуть квартиру в исходный вид.
Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества
Расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом
Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать. К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с неотделимыми улучшениями.
Как это действует:
- Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
- Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотделимые улучшения.
- Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые улучшения, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.
Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом.
Неотделимые улучшения облагаются ли налогом при продаже дома
Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость квартиры.
В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры.
Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.
Первый способ — имущественный вычет.
Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога.
Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн.
то налог с продажи квартиры платить не надо.
Пример Иванов владеет квартирой менее 3 лет.
Он решил ее продать.
Что такое неотделимые улучшения
и Т., и государственной регистрации перехода права собственности к Т., а также свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, выданное Т. Встречные исковые требования Т. были удовлетворены частично. С С.М. в пользу Т. взыскана стоимость произведенных улучшений квартиры, расходы по оценке произведенных улучшений, задолженность по оплате коммунальных услуг, а также судебные расходы по оплате госпошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Вынося указанное решение, суд первой инстанции с учетом ч. 3 ст. 177 ГК РФ применил правила, предусмотренные абзацем вторым п. 1 ст. 171, ст. 167 Гражданского кодекса РФ о двухсторонней реституции: возложил на ответчика обязанность передать истцу квартиру, признал недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, перехода права собственности к Т. Давая оценку представленным доказательствам, суд указал, что признанный недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры не может служить допустимым доказательством получения продавцом С.А. денежных средств в оплату за квартиру, поскольку последний при заключении договора не способен был понимать значение своих действий и руководить ими.
Суд апелляционной инстанции оставил указанное решение без изменения (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда N 33-6539/2013 от 9 октября 2013 г. по делу N 33-6539/2013).
ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
В случае признания договора купли-продажи недействительным ввиду психических отклонений продавца на основании ст. 171 или ст. 177 ГК РФ покупатель, который произвел ремонт в спорной квартире, имеет право на судебную защиту путем подачи иска о взыскании в рамках реституции неотделимых улучшений, произведенных им.
В случае признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, суд может отказать во взыскании покупной цены, указанной в договоре, но не откажет во взыскании стоимости неотделимых улучшений, в случае если они документально подтверждены.
Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений будут удовлетворены на ту сумму, на которую они подтверждены платежными документами.
Доказательствами произведенных неотделимых улучшений могут являться товарные чеки, счета-фактуры, договоры на выполнение работ в спорной квартире, также суд примет во внимание свидетельские показания.
С целью определения стоимости неотделимых улучшений в квартире назначается строительно-техническая экспертиза.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Консультирует юрист Мурадова Ольга Николаевна,
руководитель юридической компании «ПрофВопрос»
Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости
Вам риэлтор должен был об этом рассказать.
Если еще не рассказал, то позвоните ему и пусть расскажет. Если хотите, могу дать свою. Она на этом всём наверное уже всех собак переела. Если ей в лом не будет, то поможет оформить все красиво.
Если владели меньше трех лет — вычет 1 млн. рублей, либо документально подтвержденные расходы на ее покупку.
К примеру купили два года назад за 3 млн, документы по покупке сохранились, продали за 4, налог будет с 1 млн. У собственника есть возможность совершенно законно сократить полученные доходы на величину расходов.
В этом случае, налог будет исчисляться с дохода, вырученного от продажи.
Не все владельцы согласны на альтернативу: ждать положенный срок или платить налог.
Чудесное предложение: подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости
Сегодня, 12.09.2019 г., ко мне поступило предложение подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости.
Суть дела. Имеется некая квартира (жилая недвижимость), у которой два собственника: у одного 1/3 доли в праве общей долевой собственности, у второго — 2/3 доли соответственно. Собственник 1/3 доли продаёт свою долю собственнику 2/3 доли.
Я опешил. Но, думаю, ладно, может чего-то недопонимаю.
Кинулся рыскать на просторах Интернета.
И ничего, кроме того, что некие ловкачи каким-то невероятным способом пытаются снизить своё налоговое бремя, не нашёл.
Поняв, что ко мне обратились за неким магическим действием, выполнить которое я не способен в силу отсутствия у меня соответствующей квалификации в области метафизических наук, я отказался стряпать такого рода договор. Выношу
Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения. В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.
То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия. Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества. Для этого ему придется доказать:
- то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения,
- то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.
Помните о том, что улучшения любого типа признаются собственностью владельца, если они выполнены из счета отчислений этого имущества.
Неотделимые улучшения при продаже квартиры
А пока, если разобраться, то почему не надо платить налог с «неотделимых улучшений», если они были в собственности менее 3 лет и вы не можете подтвердить соответствующий расход на них?
Это «иное имущество», согласно той же ст.
220 НК на доходы от его продажи предоставляется вычет в сумме 250 тыс. рублей, ну, или, как уже написал, в сумме расходов.
Неотделимые улучшения арендованного имущества 623 ГК РФ более полно раскрывает это понятие, где под неотделимыми улучшениями понимаются такие корректировки жилья, которые невозможно устранить без потери полезных свойств и характеристик главного объекта, переданного по арендному договору. Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества будет только тогда, когда владелец недвижимости дал на них согласие и был надлежащим образом оповещен о предстоящем действии арендатора. Неотделимые улучшения при покупке квартиры Нужно ли платить НДФЛ с 2000000 р.
Как правильно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений?
Если стороны пришли к согласию, то разрабатывается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором прописываются все имеющиеся улучшения и их стоимость. Оформление основного договора в абсолютном большинстве случаев поручается нотариусу, поскольку любые неточности в составлении документа приводят к очень серьезным проблемам (потере жилья или денег за него). Специалисту предоставляется акт о стоимости недвижимости, составленный независимой оценочной компанией. Указанная там сумма прописывается в документе.
Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры стороны составляют отдельно. В документе числами и прописью указывается стоимость. Также там приводятся все данные о сторонах сделки, объекте продажи, оговаривается способ передачи денег (наличными, безналичный расчет, через банковскую ячейку).
Неотделимые улучшения облагаются ли налогом при продаже дома
Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость квартиры.
В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры.
Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.
Первый способ — имущественный вычет.
Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога.
Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн.
то налог с продажи квартиры платить не надо.
Пример Иванов владеет квартирой менее 3 лет.
Он решил ее продать.