Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заставить застройщика устранить недоделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
На что не распространяется гарантия
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Чтобы доказать факт строительного брака, необходимо запастись соответствующими заключениями официальных организаций. «Важно представить в суде акты осмотра имущества от ТСЖ, управляющих компаний, ремонтных служб (например, в отношении лифтов и специализированного оборудования), заключения экспертных организаций о наличии тех или иных недоделок, которые могли возникнуть из-за нарушения технологии строительства», – утверждает Ирина Митина.
Судебные претензии к застройщику обычно предъявляет организация, уполномоченная представлять интересы собственников (чаще всего это ТСЖ). В то же время, как поясняет Ирина Митина, формально потребовать устранения недостатков может каждый из собственников. «Но, во-первых, его требования ограничиваются размером доли в общем имуществе, а во-вторых, ремонт неизбежно затронет права иных жильцов. Потому имеет смысл подавать иск от лица товариществ собственников», – утверждает она.
Очень важно предъявить претензии в период гарантийного срока, который, в соответствии с 214-ФЗ, составляет три года – для инженерного оборудования дома и пять лет – для остального имущества здания. Действие гарантии на дом начинается с момента передачи квартир участникам долевого строительства.
Отметим, что предусмотренные законодательством гарантии распространяются не только на квартиры, но и на общее имущество дома в целом – стены, крышу, места общего пользования, придомовую территорию и т. д.
Претензии необходимо предъявлять именно к застройщику, поскольку именно он является стороной по договору с покупателями жилья и несет ответственность по гарантийным обязательствам.
Если же брак обнаружится после истечения гарантийного срока, ремонт придется проводить за счет средств собственников – добиться компенсации от застройщика, скорее всего, не удастся.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Обнаружение недостатков во время приемки квартиры
В случае обнаружении недостатков непосредственно во время приемки квартиры, у вас имеется для варианта:
- Отложить подписания акта, потребовав полное устранение и повторную приемку недостатков застройщиком. Нужно учитывать, что ключи вы пока не получите, застройщик с огромной долей вероятности будет всяческим образом уходить от своей обязанности по устранению строительных недостатков и данный процесс может затянуться на очень долгий промежуток времени.
- Подписать АПП с условием устранения дефектов. Ключи вы получите сразу, но нужно будет приложить немалое количество усилий, чтобы застройщик добросовестно и в сроки устранил недостатки.
Что делать, если вы выявили дефекты и недостатки?
Не подписывать акт приема-передачи жилья. Вы должны добиться от застройщика устранения всех недоделок и дефектов. В некоторых ситуациях для оценки качества передаваемого жилья лучше привлечь специалистов (или заказать независимую экспертизу квартиры). По результатам осмотра все выявленные дефекты записываются в дефектную ведомость.
В ней же указываются сроки устранения недостатков. Они устанавливаются по договорённости владельца жилья и представителя застройщика. Как только сроки выйдут, владелец договаривается с представителем застройщика о новом осмотре, если при новом осмотре все выявленные недостатки устранены и нет новых, то владелец расписывается в акте приема-передачи жилья и получает ключи. В противном случае составляется новая ведомость.
Какой-либо определенной формы дефектной ведомости нет, есть специальный журнал, вы также можете выписать дефекты в отдельный смотровой лист. Что касается сроков, даже если вы вдруг забыли указать сроки, то на вашей стороне закон “О защите прав потребителей “, согласно которому все указанные вами дефекты и недостатки должны быть устранены в течение 45 дней.
Нарушение требований закона дает вам право требовать от застройщика 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Это требование распространяется как на людей, покупающих жилье по договору купли-продажи, так и на тех, кто приобретал жилье по договору ДДУ.
Единственное, на что стоит обратить внимание – при покупке квартиры по договору ДДУ дольщик может потребовать соответствующую компенсацию только после расторжения договора ДДУ.
Важно! Согласно российскому законодательству, на любые новостройки действует трехлетняя гарантия, в течение этого времени все недостатки, выявленные владельцами жилья, устраняются за счет застройщика.
Вам нужен ремонт?
Как зафиксировать дефекты
Если покупатель недоволен состоянием квартиры, он не должен подписывать акт приема-передачи. Все обнаруженные при осмотре недостатки нужно занести в акт осмотра. Он составляется в двух экземплярах. Один из них передается представителю строительной компании, а другой остается у покупателя. Сроки исправления недочетов также стоит обязательно закрепить документально. Помимо этого, можно делать фотографии и производить видеосъемку квартиры. При необходимости фото- и видеоматериалы можно использовать в качестве доказательств в суде.
После того как дефекты зафиксированы, необходимо направить девелоперу письменное уведомление с требованием устранить недостатки. Строительная компания должна устранить проблемы в срок, указанный в смотровом листе, или в течение трех месяцев. Иногда бывает, что компания-застройщик не спешит решать вопрос, и оговоренные в ДДУ сроки передачи недвижимости затягиваются. В таком случае собственник квартиры может обратиться в суд с требованием взыскать неустойку и выплатить компенсацию.
Стоит понимать, что чем раньше обнаружен строительный брак, тем проще будет добиться его устранения. Поэтому не стоит спешить, а тем более подписывать акт приемки без предварительного осмотра квартиры.
Если застройщик отказывается рассматривать претензии, покупатель может обратиться в независимую строительно-техническую экспертизу. Это поможет установить причину проблемы и подтвердить, что выявленные недостатки возникли по вине застройщика. Например, из-за нарушения строительных и технических регламентов.
Досудебная экспертиза
Если вы понимаете, что качество отделки вас не устраивает, вам следует обращаться за профессиональной экспертизой. Причем неважно, подписан ли уже акт приема-передачи. Вы даже можете пожить какое-то время в квартире и потребовать с застройщика денежную компенсацию в любой момент в течение пяти гарантийных лет после сдачи дома.
Исключение — те случаи, когда человек самостоятельно что-то уже исправил и отремонтировал. Такие объекты квартиры не учитываются ни при экспертизе, ни в дальнейшем исковом заявлении. Но если, например, вы начали клеить обои, прошли одну стену и поняли, что поверхности кривые — смело обращайтесь к специалистам. Одна стена учитываться не будет, но неровности на остальных эксперты зафиксируют, как и все остальные недочеты.
«Часто покупатели жилья обращают внимание на строительные недостатки, только когда появляется какая-то глобальная проблема вроде промерзания стен или окон. Нынешняя холодная зима отлично выявила такие „бонусы“ от застройщиков — за один только январь мы провели порядка 40 тепловизионных экспертиз», — приводит пример Вячеслав.
Так сколько можно получить за некачественную отделку квартиры?
Всё зависит от площади жилья, но в среднем в однокомнатной квартире от 30 до 50 квадратных метров можно насчитать недостатков на 120 тысяч рублей. «Двушка» — это уже около 160 тысяч рублей, а трехкомнатная квартира — до 200 тысяч. Однако нужно отталкиваться от того, какой застройщик возводил дом.
«Конечно, есть застройщики, которые ответственно подходят к делу, имеют хороший контроль качества. Но и у таких компаний в квартирах может быть дефектов на 70-90 тысяч рублей, а это тоже существенные деньги», — говорит Вячеслав.
Важно и то, к какому классу относится жилье. В экономе, который строится массово и быстро, как правило, куда больше строительных дефектов. Покупатели жилья комфорт-класса не так часто сталкиваются с серьезными проблемами, однако даже самая дорогая квартира не бывает без недостатков.
Отчасти размер компенсации зависит и от того, какой стандарт применяется застройщиком. Многие компании идут на ухищрения и прописывают собственные стандарты качества отделки. И если по ГОСТу и СНиПам отклонение стены не может быть более 2-3 мм, то по стандартам компании — уже, например, не более 10 мм. Уложиться в такие параметры проще, но и это не всегда удается строителям.
Что делать, если недостатки обнаружили не сразу
Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.
По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:
- естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
- нарушение пользователями правил эксплуатации;
- отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.
Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.
Сроки устранения нарушений и условия, при которых дольщик может отказать в подписании акта приема-передачи
В случае выявления дефектов в процессе осмотра квартиры, застройщик или его представитель, по требованию дольщика должен оформить акт несоответствия с указанием всех обнаруженных нарушений. Такой документ составляется в 2х экземплярах, один — выдается на руки дольщику, второй, соответственно остается у застройщика.
Когда акт несоответствия составлен и подписан, можно договориться с фирмой-застройщиком в письменной форме (соглашение или претензия об устранении нарушений), о возможности устранения недочетов, за счет застройщика, до установленного срока. В законе не прописан такой срок, поэтому дольщик вправе сам его определить и указать в претензии. Но существует исключение, по условиям которого застройщик может согласовывать с дольщиком время на ликвидацию недочетов, к примеру срок может быть зафиксирован при составлении договора о долевом участии.
Нельзя допускать подачи претензии без уточнения конкретного срока исправления дефектов. Дольщик обращается в суд, в том случае если:
- от застройщика поступил отказ в ликвидации нарушений в указанные сроки;
- дефекты ликвидированы не были, не смотря на согласие сторон;
- застройщик частично устранил недочеты.
По закону и мимо него
На самом деле все взаимоотношения между дольщиком и застройщиком регламентирует закон. Как рассказала Мария Фалёва, менеджер по связям с общественностью ЗАО «Сити-XXI век», приемка квартиры в построенном доме регулируется положениями подразделов 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ. Кроме этого защиту покупателю обеспечивает закон «О защите прав потребителей», а также ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве, но в том случае, если квартира приобреталась по данной схеме.
Если застройщик продавал жилье по ФЗ № 214, то, согласно ч.2 ст. 8 этого закона, квартиры передаются дольщикам после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее предусмотренного договором срока, рассказывает Евгения Сердечная, руководитель департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». К этому времени дом должен получить почтовый адрес, а БТИ — произвести обмеры всех помещений – затем эти данные будут занесены в ведомость на квартиру, без которой невозможно оформление передаточного акта, дополняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер».
Перед тем как подписать передаточный акт или иной документ о передаче квартиры, участник долевого строительства должен осмотреть квартиру и заявить обо всех обнаруженных недостатках. Для этого застройщик создает комиссию, в которую входит сам дольщик, представитель застройщика, а также представитель товарищества собственников, если такое к моменту сдачи-приемки будет создано.
Ответственность и счет за «забывчивость»
Если дольщика устраивает качество квартиры и установленных инженерных систем, он подписывает акт приемки и получает ключи. Если есть претензии, то обнаруженные недостатки должны быть зафиксированы в дефектной ведомости или в другом подобном документе, — говорит Евгения Сердечная («НДВ-Недвижимость»).
Эксперт предупредила, что если квартира построена с явными недостатками, дольщик может потребовать от застройщика устранить их безвозмездно или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить расходы на устранение недостатков. Эту норму содержит ч.6 ст.7 ФЗ № 214.
Как добавила Мария Фалёва («Сити-XXI век»), срок устранения недостатков в каждом конкретном случае зависит от их характера. Если он письменно не согласован, то по закону «О защите прав потребителей» он не может превышать 45 дней. По этому же закону за нарушение сроков устранения недостатков покупатель вправе требовать от продавца неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. «Довольно часто суды существенно уменьшают размер такой неустойки, оценивая ее как чрезмерную», — признает эксперт.
Когда квартира приобретена по ФЗ №214, то по ч.3.ст.7, если в намеченные сроки выявленные недостатки не устранены или расходы по их устранению не компенсированы, дольщик имеет право потребовать от застройщика вернуть вложенные им деньги и уплатить проценты за их пользование в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
Но тот же 214-й закон защищает и строителя. Согласно ч.7 ст.7 ФЗ №214 застройщик не несет ответственности за дефекты, если не он виноват в их появлении. То есть если эти изъяны появились в результате неправильной эксплуатации, даже во время гарантийного срока.
Кстати, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, не может составлять менее чем пять лет. По закону №214 «Об участии в долевом строительстве» именно такой срок фигурирует как гарантийный в течение пяти лет с момента сдачи дома.
Ну а если покупатель не нашел понимания у застройщика, то остается только одно – судиться.
С какими недостатками в квартире чаще всего приходиться сталкиваться дольщикам
Возникновение дефектов в условиях массовой застройки практика не редкая. На законодательном уровне все строительные недостатки делятся на:
Существенные — при наличии таких дефектов проживание в квартире невозможно:
- битые окна;
- неисправные инженерные сети: электропроводока и канализационная система;
- в вентиляции отсутствует тяга.
Несущественные — большая группа дефектов, оказывающих дискомофорт , но не исключающие проживание на жилплощади:
- неровности поверхностей (напольных, стеновых, потолочных и пр.);
- наличие сколов, трещин, царапин керамической плитки, стеклах, сантехническом оборудовании;
- незначительные трещины стеклопакетов и двери на балкон;
- порванные, грязные обои.
Также есть группа дефектов, которые невозможно определить без специального оборудования:
- радиационный фон;
- электромагнитные излучения;
- токсичные выделения от стройматериалов;
- неправильно заложенный фундамент.
📝 Что будет относиться к дефектам
Данное понятие охарактеризовано в следующих ситуациях:
- Нередки случаи, когда в течение трех лет после ввода в эксплуатации по стене дома ползет трещина, самая маленькая из бед — повреждение отделки и утвари. Большая — угроза обрушения всего здания. Строители могут уверять, что такое явление — норма, появившееся вследствие усадки. На практике — как минимум повод обратиться за компенсацией за испорченную отделку. Нужно сказать, что имеют место трещины появившиеся по вине жильцов. К примеру, при бурении отверстий в несущей стене.
- Также стоит обратить внимание на подъезд — отсутствие элементов или плохое исполнение станут дополнением дефектного акта. Стены должны быть окрашены или оштукатурены. В холле — обязательное наличие почтовых ящиков. Кроме того, в доме должен находиться минимум 1 рабочий лифт.
- Участник обязательно должен получить квартиру с частичной отделкой штукатуркой, цементной стяжкой, установленными окнами и металлической входной дверью. Кроме того, сюда входит балконная дверь и пластиковые окна. К последним нужно проявить особое внимание — в частности наличию ручек и уплотнителей. Ручка должна держаться плотно и открываться без лишних усилий. Уплотнители — стоять в пазу и не болтаться. Стекла — без повреждений в виде царапин или трещин.
- Перед входом в квартиру нужно взять договор, а именно копию плана. По ней нужно сверить «прямоугольность» помещений. Форма не соответствует? Причина для проверки площади с учетом завала геометрии. Также не лишним будет проверить уровень стен пола и потолка, а также сравнить метраж. Недобор стены в 10 сантиметров в каждой комнате может привести к переплате за 1-2 квадратных метра. В случае с недвижимостью, это будет стоить несколько десятков тысяч рублей, которые можно вернуть. Также в этом случае стоит заострить внимание на потолке. Если его высота меньше 2.5 метров или указанной в ДДУ цифры, это явный признак нарушения.
- В кирпичном или панельном доме перекрытия выполняются из плит. Такая плита образует стык. Между ними не должно быть перепадов, сам потолок должен быть заделан раствором. Наличие перепада обяжет застройщика выравнять его.
Наличие розеток в плане дома предъявляет требования к их внешнему виду и характеристикам. Искры, нагрев и выпадение из коробки — повод для немедленного исправления. - Осмотр квартиры на первом и последнем этаже должен сопровождаться осмотром крыши и подвальных помещений. Не должно быть течей и подтоплений.