Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упростит продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.
Нотариальное удостоверение сделок
Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!
Сохранена обязательная регистрация перехода права.
-Так нотариус нужен или нет?
-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.
-А что делает нотариус?
-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.
На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.
С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.
На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.
Что собой представляет долевая собственность?
Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.
При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.
Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.
У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.
Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.
Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2023 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.
А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.
Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.
Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.
Отчуждение доли в квартире без нотариуса
С 31.07.2019 года в России установлен упрощённый порядок для оформления сделок с недвижимыми объектами, имеющими нескольких владельцев. Любой договор, предусматривающий переход права собственности, освобождается от обязательного заверения представителем нотариата при условии, что сделка осуществляется одновременно всеми совладельцами. Начиная с 2016 года по июль 2019 года включительно, действовало следующее правило:
- если недвижимый объект принадлежит одному хозяину, то договоры на передачу прав собственности составляются в простой письменной форме;
- если правами на отчуждаемую недвижимость наделены несколько совладельцев, то отчуждение доли в квартире без нотариуса запрещено.
Отчуждение доли в квартире несовершеннолетнего
Если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то она требует официального письменного разрешения органов опеки и попечительства. Опекунский совет проверяет:
- наличие согласия родителей;
- обеспечение альтернативным жильём, выигрывающим по сравнению с отчуждаемой частью по квадратуре и не уступающим по социальной инфраструктуре;
- преследуемую цель, исключающую обогащение за счёт ущемления интересов ребёнка.
Стоимость нотариального удостоверения сделки
За совершение нотариальных действий, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус взимает тариф в размере государственной пошлины.
Цена доли устанавливается на основании соглашения сторон,кадастровой стоимости или отчета об оценке. При наличии двух документов с указанием различной стоимости, во внимание принимается большая стоимость.При этом нотариальный тариф для сделок требующих обязательного нотариального удостоверения не может превышать 20 000 рублей. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (ПиТХ). В Москве плата составляет 7 000 рублей, при этом несовершеннолетние лица освобождаются от оплаты, пропорционально своему участию в договоре.
Актуально на 2022 год.
Дополнительное преимущество удостоверения у нотариуса сделок отчуждения недвижимого имущества в том, что он, по просьбе сторон, бесплатно направляет документы на регистрацию перехода прав в орган Росреестра. При этом выписку из ЕГРН на нового собственника можно получить уже через сутки, поскольку нотариально удостоверенная сделка не требует дополнительной проверки со стороны Росреестра.
Незначительная доля в праве собственности: это сколько?
Термин «незначительная доля», хотя и активно встречается в судебных решениях, точного определения не имеет. Таковой может считаться часть собственности, которую невозможно выделить в натуре. Представим 2-комнатную квартиру, общей площадью 50 кв.м., с двумя жилыми комнатами, площадью 10 и 20 метров соответственно. 1/3 часть позволяет выделить долю – ей соответствует помещение 10 кв.м.
Если мы говорим про четверть, то придётся уменьшать долю второго собственника (на грани малозначительности). А вот 1/5 в праве собственности – это уже та самая незначительная часть, вычленить которую нереально. Ведь к жилой комнате прилагается и доля в праве на общие помещения. При разделе коттеджей (дач) пространство для манёвра несколько шире.
Согласие от органов опеки
Существуют случаи, когда необходимо заключить правомерную сделку по продаже доли, принадлежащей ребенку. Для этого в обязательном порядке потребуется согласие службы опеки и попечительства, которое выдается официальным представителям несовершеннолетнего. Этот орган местного самоуправления ведет контроль за выполнением законных интересов несовершеннолетних и выдает разрешение, когда:
- мать и отец по отдельности дали подтверждение на реализацию доли несовершеннолетнего. Если отсутствует один из родителей, не лишенный прав, понадобится его согласие;
- выполнятся выделение доли ребенку при торговле квартирой с получением права на владение другим, таким же по площади и условиям жильем.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Отчуждение имущества — это продажа
Согласно положениям Гражданского кодекса, отчуждаемым имуществом может быть предмет сделки купли-продажи. В данном случае переход права происходит путём заключения договора купли-продажи между двумя сторонами: продавцом и покупателем. Продавец обязуется передать указанный в договоре объект недвижимости покупателю, а тот, в свою очередь, обязуется принять недвижимость, оплатив её стоимость.
Отчуждение произойдёт только после государственной регистрации договора и перехода права собственности от одной стороны к другой. Важно: сделка купли-продажи нежилого помещения считается вступившей в силу с момента подписания сторонами договора (в данном случае требуется государственная регистрация только перехода права).
В первую очередь разберемся с терминологией. В обществе широко распространены такие понятия, как продажа недвижимости, мена и дарение. Все эти действия в окончательном итоге приводят к передаче права собственности на недвижимость одним лицом другому, как правило, в обмен на иное имущество либо денежные знаки (исключение – передача материальных благ по договору дарения).
С юридической точки зрения подобные сделки можно охарактеризовать одним выражением: отчуждение недвижимого имущества — это официальный термин. Под ним подразумеваются действия (добровольные или принудительные), связанные с передачей права собственности на материальные блага от одного лица к другому. В качестве участников сделки имеют право выступать как физические, так и юридические лица, а также государственные органы.
Для лучшего понимания рассмотрим, что значит «отчуждать». В соответствии с современными словарями, этим словом обозначается процедура передачи имущества в пользу другого лица. С юридической точки зрения имеется в виду передача не столько материального объекта, сколько прав собственности на него.
Справка! Главная особенность процедуры в том, что после ее проведения лицо, ранее числящееся владельцем, теряет право собственности на объект.
В этом плане подобные сделки отличаются от передачи недвижимости во временное пользование, которое не предусматривает потерю права собственности. За редкими исключениями, отчуждение – это право любого собственника.
Добровольное и принудительное
Выше разобран вопрос, что значит отчуждение имущества. Упоминалось, что оно бывает добровольным или принудительным.
Разница между этими понятиями заключается в следующем:
- Добровольное. При добровольном отчуждении недвижимого имущества обязательно согласие на это действие со стороны собственника. Обычно подобные операции осуществляются путем заключения договора купли/продажи, мены или дарения. Во всех случаях, кроме последнего, предыдущий собственник получает определенную компенсацию за проведение процедуры.
- Принудительное. Как понятно из названия, в этом случае согласие собственника не влияет на конечный результат. Классический пример – отчуждение земель/дома в пользу регионального, муниципального или федерального собственника, т. е. государственных органов.
В любом случае, при отчуждении квартиры или земли гражданин теряет право собственности на нее. Разница заключается в том, что в первом случае это происходит по воле самого лица, во втором – без его согласия и вне зависимости от его желания.
Какие преимущества продажи без нотариуса?
По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры. Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно. При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.
Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:
— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей. Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность. А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.