Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчет об оценке производственно складской недвижимости Екатеринбурга в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Группа компаний «Платинум» – это надежный помощник в любых делах, связанных с проведением оценочных процедур. Наш штат насчитывает свыше 20 экспертов высокого уровня, каждый из которых специализируется на оценке определенных материальных и нематериальных активов, бизнеса, ущерба.
От чего зависит стоимость здания по результатам оценки?
Результаты процедуры во многом зависят от квалификации оценщика. Если специалисту не хватает опыта и знаний, он может упустить из виду факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Независимая оценка складского помещения – сложный и ответственный процесс, поэтому доверять его лучше настоящим профессионалам. В Екатеринбурге и Свердловской области можно обратиться к специалистам группы компаний «Платинум»: многолетний стаж, безупречная репутация и высокий уровень квалификации гарантируют точность любых расчетов и оценок.
Какие факторы влияют на итоговую стоимость?
- Назначение помещения – для продовольствия или медикаментов, транспорта или опасной продукции.
- Местоположение – далеко или близко находятся населенные пункты, дороги.
- Наличие подъездных путей (включая водные и железнодорожные), их удобство, развитость транспортной сети поблизости.
- Площадь объекта.
- Наличие парковочных зон поблизости.
- Конструктивные и технические особенности.
- Возраст здания, степень изношенности стен, кровли, коммуникаций.
- Оборудование склада (видеонаблюдение, охранная и пожарная сигнализации, вентиляция, климат-системы и пр.).
- Внутренняя планировка (боксы, общие стеллажи).
Западные арендаторы: уйдут или останутся?
Часть арендаторов из числа европейских компаний покинула рынок в 2022 году, что стало беспрецедентным событием для всех сегментов отрасли коммерческой недвижимости.
«Динамика, конечно, не очень положительная. Идет активное замещение компаний-арендаторов, – рассказывает Захар Вальков. – Мы строили продукт с фокусом на иностранные компании, и тогда они составляли 100% нашего пула арендаторов. После 2014 года процент упал, а сегодня он достиг 50%. Мой прогноз, что профиль арендатора будет меняться, и 25–35% будут составлять западные компании, остальное – российские. Смена арендаторов началась только сейчас, когда компании проанализировали ситуацию и приняли решение, что в ближайшее время у них нет будущего на территории Российской Федерации. Компании из сегмента «медицина» остались, но убрали из ассортимента косметику, то есть модель бизнеса меняется. У нас есть кейсы, когда компании оплачивают аренду и закрывают склады на полгода, так как понимают, что выйти с рынка всегда можно, а зайти будет сложнее».
По мнению Вячеслава Холопова, пик смены арендаторов придется на середину 2023 года: «Те западные компании, которые уходят, сначала закроют торговые точки, а потом начнут вывозить товары со склада или распродавать его. Это произойдет в середине 2023 года и приведет к максимальному росту вакансии». Эксперт добавляет, что в такой ситуации от девелоперов потребуется высокий уровень гибкости, особенно в отношении сроков действия договора. Сейчас клиенты не готовы заключать долгосрочные контракты. А это в свою очередь отразится на объеме ввода в будущем.
Портрет инвестора в 2022. Кто будет формировать дальнейший спрос
Основной спрос по Москве и Санкт-Петербургу на складские помещения формировали маркетплейсы, представители онлайн-торговли, активность которых возросла после событий февраля 2022 года. Крупные сделки были у представителей интернет-площадок Wildberries, Ozon — строительство и аренда складских площадей в Москве и регионах.
В Москве спросом пользовались помещения под ТМЦ и dark store у продуктовых компаний. В Санкт-Петербурге также существенное количество сделок прошло с производственными компаниями.
Если говорить о перспективах на 2023 год, то скорее всего основной спрос останется за маркетплейсами в связи с расширением и переориентацией на товарные позиции более доступного сегмента.
Производственные компании продолжат активно развиваться и расширяться. Благодаря государственной программе импортозамещения и дефициту иностранных товаров производства на рынке будут появляться новые компании, что приведет росту спроса на производственно-складские помещения.
У коммерции все сложилось
По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2021 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит 1 250–1 300 тыс. м2, что на 25–30 % выше значений нового строительства 2018–2020 гг.
Рекордный объем спроса, который был зафиксирован в 2020 году, повторится в наступившем 2021 и будет на уровне 2 200–2 300 тыс. м2.
В 2021 году ожидается стабильно высокий спрос на складскую недвижимость, при этом на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов доля вакантных площадей сохранится на уровне 2,3–2,5 %.
Сохранение низкого уровня вакантных площадей на рынке складской недвижимости в Московском регионе, а также увеличение стоимости нового строительства, приведут в 2021 году к росту ставки до 5%. Таким образом, ожидаемый уровень средневзвешенной ставки аренды в 2021 году составит 4 200– 4 250 руб./м2/год triple net.
Таблица 5. Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в Московском регионе в 2021 году
|
Компания |
Площадь, кв.м. |
Объект |
|
PNK Group |
182 000 |
ВсеИнструменты.ру |
|
Ориентир |
154 000 |
Распределительный центр Ozon |
|
X5 Retail Group |
89 384 |
Распределительный центр X5 Retail Group |
|
Русич |
88 708 |
Индустриальный парк «Холмогоры» |
|
«Логопарк Менеджмент» |
58 790 |
Склад Bosch Siemens |
|
Wildberries |
53 000 |
Распределительный центр Wildberries, 4-я очередь |
|
ПСК «Атлант-Парк» |
49 980 |
ПСК «Атлант-Парк», корпус 33 |
|
«Логопарк Менеджмент» |
49 615 |
Склад «Яндекс.Маркет» |
|
Radius Group |
43 098 |
Индустриальный парк «Южные Врата» |
Рост доли складов в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость – это тренд, потенциал которого сохраняется на ближайшие годы. Инвесторы оценили устойчивость этого сегмента: за 2020 год доля привлеченных средств в сделках по покупке и аренде складов заметно увеличилась.
В основном речь идет об инвесторах в сделки BTS/BTR, которые активно участвуют в реализации проекта, а потом в управлении объектом. Впрочем, большинство девелоперов до сих пор предпочитают спекулятивные объекты среднего размера 30 — 50 тыс. кв. м., учитывая соотношение риска и доходности.
В свою очередь, экономика объективно нуждается в развитии качественной складской инфраструктуры. Дефицит качественных складских площадей усугубляется. Это может вести как к росту ставок, так и к стагнации секторов, которые нуждаются в высокотехнологичных решениях. Несмотря на высокий спрос на такие объекты, для решительных действий инвесторов требуется снижение уровня общей экономической неопределенности. В текущих условиях спекулятивная модель со стандартной проектировкой остается более привлекательной для инвесторов: спекулятивный рынок не насыщен.
Цена аренды складов в Екатеринбурге
Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства
Большинство участников рынка офисной недвижимости заняли выжидательную позицию, считает аналитик «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константин Октаев. По его словам, арендаторы и владельцы площадей ведут переговоры.
Первые – обоснованно и необоснованно пытаются снизить ставку, вторые – не готовы идти на глобальные уступки, но предоставляют отдельные преференции, учитывая финансовую ситуацию каждого конкретного игрока.
Собственники офисников понимали, что необходимо сохранить основной пул арендаторов, потому как шансы получить новых после снятия ограничений – минимальны.
«Арендаторам, чей бизнес серьезно пострадал, и его владелец смог это доказать, например, фитнес-центры и рестораны, управляющие компании БЦ пошли на уступки: предложили индивидуальные условия, вплоть до перевода на период карантина только на оплату коммунальных платежей и минимальной арендной платы», – говорит директор УК RED Андрей Брауде.
Причем эксперт отметил, что в бизнес-центах, процент «невыживших», то есть тех, чьи компании закроются, намного ниже, чем в торговых центрах. Деловым объектам класс «А» и «В+» удалось сохранить основной пул арендаторов, съехали единичные и самые мелкие.
Больше в этом смысле, по прогнозам Андрея Брауде, пострадают офисники «В», «В-», «С»-классов, где много предприятий малого и среднего бизнеса. Именно по этому сегменту предпринимателей пандемия короновируса ударила особенно сильно.
Последним проще сейчас закрыть предприятие, съехать с офиса, чем накапливать долги.
| Аналитические данные УПН на рынке офисов Екатеринбурга по итогам I квартала 2020 года |
- Сервис продажи квартир от 70 000 рублей
- Сервис обмена квартир от 100 000 рублей
- Сервис покупки квартир от 70 000 рублей
- Продать комнату от 80 000 ₽ (все включено)
- Сопр. сделок с недвижимостью от 15 000 руб
- Согласование перепланировок от 15 000 ₽
- Приватизация квартир от 15 000 руб
- Оформление наследства от 15 000 ₽
- Бесплатная оценка квартир онлайн за 30 минут
- Срочный выкуп квартир от 50 000 руб
- Подбор вторичного жилья от 50 000 ₽
- Купить квартиру в ипотеку от 1% – от 80 000 ₽
- Подбор новостроек бесплатно под ключ
- Цены на вторичное жилье от 700 000 ₽
- Анализ стоимости квартир бесплатно
- Советы покупателю и продавцу жилья
- Более 475 положительных отзывов
- Оплата по факту выполненных работ-услуг
- Сегодня акция скидка 20 процентов
- Обращайтесь, гарантия результата 100%
Пример отчета об оценке недвижимости
Из задания на оценку:
Объект оценки — назначение: нежилое.
Площадь: общая 56,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 10-17. Этаж: 1,
Адрес: 620087, Россия, Свердловская область,г.Екатеринбург, микрорайон — Уктус.
Дата определения стоимости: 24 сентября 2014 г.
Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки — Для совершения сделки купли-продажи.
Объект оценки состоит из помещения общей площадью 56,3 кв.м. Объект оценки имеет стандартную отделку, требующую ремонта на дату оценки, используется под производство. Информация о давности проведения ремонта оцениваемого помещения у Оценщика отсутствует. Вывод: объектом оценки стандартов выступает нежилое встроенное помещение, расположенное на первом этаже 11-этажного жилого здания. Объект оценки имеет отдельный вход. Согласно данным Свидетельства о государственной регистрации прав 66 ХХ ХХХХХХот дд.мм.гггг, на объект оценки не зарегистрированы ограничения (обременения) права собственности. Однако в соответствии Договором аренды и визуальным осмотром, произведенным 24 сентября 2014 года, выявлено, что объект арендует ООО Производственно-коммерческое предприятие «ХХХ». Исходя из визуального осмотра, сделан вывод, что выявленные повреждения помещения значительны и требуют проведения ремонта.
В результате проведения анализа НЭИ (наилучшее экономическое использование) было предложено использование объекта под производство и склад. Соответственно, оценщик далее проводил анализ рынка производственно-складской недвижимости. Были определены основные тенденции развития данного сегмента коммерческой недвижимости г. Екатеринбурге, в частности, на Уктусе.
Складская недвижимость: рекорд, еще рекорд!
Сегмент складской недвижимости в уходящем году не только продемонстрировал завидную стойкость, но и обновил рекордную планку. На рынок за три квартала 2022 года был выведен почти 1 млн новых складских площадей. До конца года этот показатель может вырасти до 1,6 млн кв. м, прогнозируют в IBC Real Estate.
В структуре нового строительства доля площадей объектов «под заказчика» достигла 80%. По словам Татьяны Дивиной, такая структура нового строительства сохранится в ближайшие годы.
Рекордный ввод новых складских площадей
С начала года в Московском регионе было сдано в эксплуатацию 994 тыс. кв. м — это максимальное значение с 2014-го. Вдохновил девелоперов на такой объем строительства ажиотажный спрос на склады в 2020–2021 годах. До конца года, вероятно, будет побит еще один рекорд: объем ввода может достигнуть 1,6 млн кв. м. Это станет максимальным значением за последние восемь лет.
Как поясняют в Nikoliers, причина столь существенного объема ввода складских помещений — активные сделки за прошедшие два года, в особенности договоры по проектам build-to-suit.
Начало СВО и частичная мобилизация в уходящем году дважды существенно тормозили активность на складском рынке в разгар сезонов, которые традиционно приходятся на весну и осень. Однако игроки складского сегмента довольно быстро адаптировались и оперативно восстанавливали спрос и предложение, говорит Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.
«В 2023 году ситуация изменится, — предупреждает Екатерина Ногай. — Объем нового строительства может не превысить 900 тыс. кв. м. Это будет вызвано снижением спроса, ослабеванием деловой активности и приостановкой некоторых проектов на фоне неопределенности».
По ее словам, основной объем новых складских площадей в 2023 году будет представлен объектами, которые достраиваются под заказчика и которые были запланированы еще в 2021 году, а также спекулятивными объектами, которые сейчас находятся в фазе активного строительства.
Спрос на склады уменьшается
После февраля 2022 года на рынке складской недвижимости наблюдался резкий спад активности. Только с сентября зафиксирован рост объема заключенных сделок: так, в октябре отмечено максимальное значение с начала года — 357 тыс. кв. м (по данным NF Group).
Такой подъем деловой активности обусловлен тем, что бизнес адаптируется к меняющимся внешним условиям: после ухода международных компаний участники рынка начали находить новые возможности для альтернативного развития, объясняет Екатерина Ногай.
Примечательно, что в октябре была заключена первая с февраля сделка по схеме build-to-suit: компания Fix Price приобрела складской комплекс в индустриальном парке «PNK Сибирский тракт» в Екатеринбурге площадью 68 тыс. кв. м, напоминает Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.
Объем купленных и арендованных площадей на складском рынке Московского региона за девять месяцев 2022 года составил 857 тыс. кв. м.
Но спрос по-прежнему находится под давлением внешних условий, поэтому до конца 2022 года совокупный объем сделок не превысит 1,1 млн кв. м — это станет наименьшим значением за последние 11 лет, прогнозирует Екатерина Ногай.
Спрос по сравнению с итоговым значением рекордного 2021 года снизится практически вдвое, ожидает Константин Фомиченко.
Дефицит качественного предложения на складском рынке
Складской недвижимости не стоит беспокоиться о том, что склады могут опустеть. Уже несколько лет уровень вакантных площадей остается низким — для того, чтобы найти подходящий склад, арендаторам приходится потрудиться. Доля свободных складских площадей класса А в Московском регионе по итогам трех кварталов 2022 года составляет всего 4,6%, говорит Татьяна Дивина. По ее оценкам, в конце года показатель останется на уровне 5%.
На рынке Санкт-Петербурга уровень вакантных складских площадей на сегодняшний день составляет 4,5%, отмечает Филипп Чайка.
На складском рынке — дефицит качественного предложения. В 2023 году из-за сжатия бизнеса и потенциальных отказов доля вакантных складских площадей вырастет до 7%.
Разрыв между запрашиваемыми и реальными ставками аренды
После резкого роста на фоне рекордного спроса 2021 года ставки аренды начали постепенно снижаться. Так, в октябре 2022-го средняя запрашиваемая ставка аренды (6,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год) на складском рынке Москвы снизилась на 3% по отношению к показателям II квартала (по данным Commonwealth Partnership).
В ожидании свободных площадей увеличивается разрыв между запрашиваемыми ставками аренды и реальными ставками, по которым закрываются сделки, — в ряде случаев он достигает 20% и более, подчеркивает Татьяна Дивина. Эксперт не исключает, что к концу года ставки аренды снизятся еще заметнее.
Какие критерии влияют на стоимость складской недвижимости?
Независимый оценщик должен выявлять комплекс факторов, которые могут влиять на стоимость объекта. Его задача – не упустить ни один из них, иначе оценка не будет объективной. Кроме категорий складского помещения, которые мы описали выше, на ценность склада предопределяют другие факторы:
- Назначение (для хранения продовольственных товаров, опасной продукции, лекарственных средств, личных вещей физических вещей и т.д.).
- Местоположение (расстояние до населённого пункта, основных дорог).
- Удобство подъездных путей.
- Площадь самого склада и парковки рядом с ним.
- Конструктивные и технические особенности здания либо оцениваемых помещений.
- Степень их износа, год возведения здания, ангара.
- Наличие систем, необходимых для нормального функционирования склада и для надлежащего хранения продукции: пожарной сигнализации, видеонаблюдения, вентиляционных систем, охранных систем и др.
- Типы помещений внутри склада: индивидуальные боксы, открытые стеллажи и др.
Региональная структура рынка складской недвижимости
Табл. 1. Рейтинг российских регионов в 2021 году по объемам ввода складских площадей
|
Рейтинг 2021 |
Рейтинг 2020 |
Регион |
Ввод складских площадей, тыс. кв. м |
|
1 |
1 |
Московская область |
1 814 |
|
2 |
63 |
Тульская область |
549 |
|
3 |
4 |
Свердловская область |
460 |
|
4 |
7 |
Краснодарский край |
246 |
|
5 |
3 |
Москва |
210 |
|
6 |
8 |
Приморский край |
141 |
|
7 |
6 |
Ленинградская область |
102 |
|
8 |
5 |
Ставропольский край |
59 |
|
9 |
2 |
Республика Татарстан |
56 |
|
10 |
10 |
Пензенская область |
56 |
Поквартальная статистика рынка недвижимости
Обращаем Ваше внимание, что на часть статей введена подписка.
За определенную плату Вы получаете полный доступ ко всем материалам статистики рынка недвижимости.
Мы постоянно развиваем статистическую базу и в дальнейшем будем публиковать новые статьи.
Как отмечаются в Knight Frank, за полгода в городе было введено два качественных складских объекта – всего около 23,5 тыс. кв. м. Доля свободных площадей в складах классов A и B не превышает 1,1% (45 тыс. «квадратов»). Правда, до конца года показатель может подрасти до 5-6%. При этом объем сделок, заключенных с января по июнь, оказался весьма внушительным – около 194 тыс. кв. м.
В основном контракты заключали логистические и транспортные компании, выполняющие заказы в сфере онлайн-торговли.
До конца декабря заявлен ввод еще около 267 тыс. кв. м, из которых лишь 23% – спекулятивные объекты (данные Knight Frank). Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме built-to-suit составляет в среднем 65 тыс. руб./кв. м (без учета НДС).
По оценкам Nikoliers, доля строящихся складов, предназначенных для аренды на открытом рынке, составляет не более 20% – 186 тыс. кв. м. Остальная часть (а это 696 тыс. кв. м) возводится в формате built-to-suit для e-commerce, торговых и дистрибуционных компаний.
В числе крупнейших из заявленных проектов – складские комплексы Ozon. Один из них появится в Буграх и займет площадь около 135 тыс. кв. м, другой – в «PNK Парк Шушары № 3» (около 60 тыс. кв. м). Кроме того, в Шушарах строятся распределительный центр Wildberries (около 100 тыс. кв. м) и складской терминал для «Сберлогистики» в «Армада Парк» (тоже «стотысячник»).
Консультанты полагают, что в нынешних обстоятельствах онлайн-ритейлеры и торговые компании не займут целиком построенные объекты и начнут сдавать их в субаренду. Предложение на рынке субаренды уже сейчас составляет около 110 тыс. кв. м, а до конца года объем «скрытой вакансии» может увеличиться до 150 тыс. «квадратов». При этом суммарный объем доступного предложения в сегменте качественных складских площадей достигнет 200 тыс. кв. м (около 5% от общего объема складов).
Ставки аренды при этом не снижаются: в классе А они достигают 6,35 тыс. руб./кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 5,86 тыс. рублей.
Перспективное предложение
Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2022 году объем рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга должен увеличиться ориентировочно на 235 тыс. кв. м.
Важной тенденцией является высокий уровень заполняемости проектов уже на этапе строительства. К моменту ввода в эксплуатацию значительная часть новых проектов будет законтрактована.
На фоне дефицита предложения последних лет, клиенты активно рассматривают строящиеся объекты и заключают предварительные договоры аренды до момента вывода проекта на рынок.
Ввиду сложившихся условий очевидно, что значительный уровень нового предложения, прогнозируемый до конца года, не повлияет существенным образом на показатели вакантных площадей.
Почему вам стоит выбрать нашу компанию?
- Вы сотрудничаете с командой профессионалов. Мы знаем все особенности проведения оценки объектов коммерческой недвижимости и определения рыночной стоимости, используя алгоритмы, разработанные ведущими российскими экономистами, а также собственные методы, основанные на практическом опыте работы.
- Вам гарантирована высокая степень точности полученных результатов. Наши аналитики регулярно обновляют базу объектов коммерческой недвижимости, что позволяет нам получать актуальную информацию о рыночной цене аналогичных объектов.
- При заказе такой услуги, как оценка стоимости коммерческой недвижимости, Вы можете быть уверены в качестве сервиса. Мы всегда готовы помочь нашим клиентам понять общую динамику рынка и получить четкое представление о том, какие факторы влияют на стоимость конкретного объекта и какие существуют риски.
Итак, можно выделить несколько тенденций рынка складской недвижимости:
- Риск снижения спроса на склады из-за падения товарооборота розницы, снижения грузопотоков дистрибьюторов-импортеров, нарушение традиционных каналов логистики. Непредсказуемая ситуация с санкциями: существует как риск их ужесточения, так и возможное снижение давления.
- В сложившихся условиях хозяйственной деятельности ряд компаний пойдет на снижение постоянно арендуемых площадей с одновременным использованием услуг компаний по ответственному хранению.
- Снижение среднерыночных ставок арендной платы маловероятно. Продолжится адаптация арендных отношений в условиях ценообразования без привязки к какому-либо эквиваленту.
- Стабилизация рынка, формирование устойчивых ставок исходя из новой конъюнктуры рынка.
- В сегменте продолжится реализация заявленных проектов. Ранее начатые будут завершены с высокой вероятностью в короткие сроки. В отличие от иных сегментов коммерческой недвижимости незначительный риск образования долгостроев.