Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку квартиры и где это можно сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Административный алгоритм
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя!
Перед тем, как начинать ремонт, стоит узнать, какую перепланировку можно делать без разрешения, а для каких работ потребуется согласование.
Разрешение не требуется на работы по изменению конфигурации помещения, установке, переносу или замене инженерных сетей, сантехнического, электрического и другого оборудования , результат которых не требуется вносить в технический паспорт помещения МКД, например:
- демонтаж антресолей;
- установку встроенной мебели;
- монтаж гипсокартонных и других «легких» перегородок без превышения допустимой нагрузки на перекрытия;
- установку раздвижных дверей без изменения размеров и места проема;
- замену сантехоборудования без изменения его местоположения.
Остальные изменения нужно согласовывать.
Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно
Для проведения перепланировки необходимо получить согласие уполномоченного органа на проведение перепланировки. Разберемся, как узаконить перепланировку квартиры, с чего начать, чтобы не получить отказ.
Порядок узаконивания перепланировки определен ст. 26, 27, 28 ЖК РФ:
- Обращение в проектно-техническую организацию, являющуюся действующим членом СРО проектировщиков, для оформления проекта. Перед тем, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, понадобится проектная документация, даже если изменения в конструктиве незначительные.
- Подача комплекта документов на согласование в Управу района. Также заявление можно подать в МФЦ.
- Получение разрешения в МФЦ или Управе района, в зависимости от места подачи документов.
- Выполнение строительно-технических работ в соответствии с составленным проектом.
- Обращение в Управу и согласование даты визита приемочной комиссии.
- Составление акта о завершенной перепланировке непосредственно на объекте. На встрече со специалистами комиссии необходимо присутствие собственника, автора проекта, при необходимости — управляющего ЖК. Желательно, чтобы присутствовали и представители ремонтной бригады, которые выполняли монтажные и демонтажные работы — они смогут разъяснить спорные моменты при возникновении вопросов у комиссии.
Если комиссией будет установлено несоответствие результата проекту, собственнику откажут в приемке ремонтно-строительных работ. Если комиссия согласует перепланировку, акт будет направлен в орган регистрации прав.
Зачем узаконивать перепланировку?
Ответ на вопрос «зачем нужно узаконивать перепланировку?» довольно банален: этого требует закон. Контролирующие органы строго следят за изменениями в планировках квартир и корректируют документацию.
Представьте, что вы решили сделать капитальный ремонт. Соседи пожаловались на шум в управляющую компанию, которая, в свою очередь, передала жалобу в жилищную инспекцию.
Если проверка обнаружит, что перепланировка оказалась незаконной (например, вы затронули несущие стены или добавили новые дверные проемы), вам грозит суд, который может закончиться выселением и продажей вашей квартиры с публичных торгов.
Впрочем, небольшие изменения согласовывать с контролирующими органами не нужно. Например, остекление или объединение балконов и лоджий, демонтаж антресолей, кладовых и встроенных шкафов и так далее.
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
Документы для перепланировки в новостройке
- Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
- Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
- Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.
- Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
- Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.
Также приложите:
- правоустанавливающие документы на помещение;
- паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
- письменное согласие собственников или всех членов семьи.
Стоимость перепланировки
Муниципальная услуга согласования перепланировки бесплатна, никаких пошлин на нее нет.
За что нужно платить:
- Получение технического паспорта БТИ с планом квартиры до перепланировки. Цены здесь варьируются от 2 000 до 7 000 рублей в зависимости от срочности и площади квартиры.
- Проект перепланировки. Его стоимость – от 15 тысяч рублей (в зависимости от сложности).
- Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. Его предоставит компания с лицензией СРО. Стоимость документа начинается от 20 тысяч рублей.
- Услуги компании, которая занимается всеми вопросами по согласованию перепланировки и таким образом экономит время собственника. Как правило, ценник начинается от 25 тысяч рублей в зависимости от компетенции компании.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
-
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
-
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
-
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
-
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
-
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
перепланировка квартиры: Алгоритм действий
-
— Обследование объекта. На предварительной стадии необходимо пригласить в квартиру квалифицированного инженера-проектировщика, который определит возможность перепланировки, объем необходимых работ и сложность их проведения.
-
— Подготовка проекта. Его необходимо заказывать в официально работающей организацией, являющейся членом СРО и имеющей право на разработку соответствующих документов.
-
— Сбор пакета документа, включая техпаспорт, личные паспорта владельцев, правоустанавливающие документы на жилье, заявление по определенной форме и копии всех исходников.
-
— Этап оформления. Согласование перепланировок в Тюмени происходит, как правило, в течение 45 дней.
-
— Выполнение всего комплекса работ в полном соответствии с утвержденной проектно-технической документацией.
-
— Прием произведенной перепланировки и составление официального акта.
-
— Получение нового технического паспорта и внесение изменений в кадастровый реестр недвижимости.
Узаконить перепланировку квартиры в Тюмени
Владельцы недвижимости по разным обстоятельствам очень часто переделывают, достраивают помещения, которые им принадлежат. При этом мало кто задумывается о правовой стороне такого вида деятельности.
На деле же у собственника данного имущества может возникнуть целый ряд проблем, среди которых числится невозможность отчуждения и регистрации собственности. Это касается тех, кто выполняет такие действия без согласования с управляющей компанией. Но если вы решили переделать свое жилище и хотите, чтобы с этим делом у вас было меньше проблем, необходимо получить разрешение на перепланировку в соответствующих инстанциях.
Строить и ломать: как грамотно сделать ремонт с перепланировкой
Для начала необходимо убедиться, что запланированный объем работ действительно подпадает под категорию «перепланировки». В противном случае простой косметический ремонт с переклеиванием обоев можно проводить и без разрешений. Внутри дома можно менять виды дверей, если не трогать при этом ширину дверного проёма.
Проект готовят, привлекая для этого лицензированную компанию. Они делают всё в графическом редакторе. Если же глобальных работ не будет, достаточно обычного эскиза. Затем необходимо выяснить, одобрят ли все запланированные изменения. Для этого потребуется собирать документы: свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение, выписку из домовой книги, техпаспорт, а также обязательно написать заявление на перепланировку. Бумаги для согласования передаются в Жилищную инспекцию. После перепланировки специалисты из БТИ приходят на объект, где осматривают все изменения, оформляя акт.
Обратите внимание! После получения согласия на выполнение работ, окончить ремонт необходимо на протяжении года.
Раньше допускалось обращение за продлением на месяц, но неограниченное число раз. Таким образом бесконечные ремонты могли затягиваться на года, мешая соседям жить.
В процессе выполнения перепланировки желательно вести журнал работ, куда вписывать всё, что было сделано. С его помощью будет намного проще организовать приёмку. После утверждения акта приёмки комиссией в Жилищной инспекции собственник забирает новые документы, а в БТИ в обновлённый техпаспорт внесут все изменения.
Иногда случается, что в перепланировочных работах могут отказать. Чаще всего всё банально: документы не представлены в нужном объёме, проект противоречит нормам закона или же владелец попросту обратился не в ту инстанцию. Поэтому не лишним будет получить консультацию специалиста в проектно-строительной фирме. Её сотрудники точно знают, как и что делать, а при необходимости готовы изменить проект так, чтобы и собственник был доволен и идею одобрили.